Alugar um imóvel por 12 meses ou por prazo igual ou superior a 30 meses? Eis uma questão que permeia o mercado de locações imobiliárias no Brasil.
A Lei nº 8.245 de 1991, a Lei das Locações, aborda as locações residenciais que podem ser contratadas por prazo igual ou superior a 30 meses e inferior a 30 meses.
Para as locações com prazo igual ou superior a 30 meses, regidas no artigo 46 da Lei de Locações, a lei estabelece que se o locatário permanecer no imóvel após o prazo de vigência sem contestação do locador entende-se que a locação foi prorrogada por tempo indeterminado. Neste caso, o locador pode denunciar a locação, isto é, o proprietário do imóvel solicita a retomada do imóvel sem motivo fundamentado.
Porém, no artigo 47 da citada lei, nas locações de prazo inferior a 30 meses, o locador só consegue pedir o imóvel de volta depois de 5 anos do início da locação, mesmo fora da vigência. Por exemplo, o locador fez um contrato de locação de 12 meses, começando no dia 1º de janeiro 2024. No dia 1º de janeiro de 2025, às 23h59, essa locação acaba a vigência. Logo, à meia-noite do dia 2 de janeiro este contrato entrou na vigência indeterminada imediatamente.
O artigo 47 ainda traz que ao fim do prazo de vigência, o locador pode desfazer a locação desde que haja, mútuo acordo, reparos urgentes determinados pelo poder público, infração contratual, falta de aluguéis e encargos ou para uso próprio. Mas, em hipótese alguma, o locador pode pedir imóvel na vigência do contrato nem mesmo pagando multa ou para uso particular.
Essa situação pode até parecer injusta, mas há uma explicação por trás desses contratos residenciais. Quando a Lei das Locações surgiu em 1991 existia uma necessidade de preservar o aspecto da estabilidade da moradia. Em razão disso, o legislador preferiu não mexer na liberdade de contratar, mas criou um mecanismo que fosse muito prejudicial ao locador que fizesse uma locação de prazo inferior a 30 meses. Portanto, com um contrato mais longo, a Lei das Locações garantiu tranquilidade ao locatário, já que o risco da necessidade de mudanças constantes é reduzido por pelo menos dois anos.
Essa disposição da lei é pouco compreendida por quem administra os contratos de locações. Se o profissional não entende o princípio por trás dessa regra, ele não conseguirá explicar ao locador que fazer locação com prazo de um ano é um péssimo negócio. Enquanto, uma locação de 30 meses terá uma retomada mais rápida de investimento, caso ele precise fazer uma denúncia vazia.
Sendo assim, a Lei de Locações alcançou o êxito de reequilibrar o mercado e isso é um mérito excepcional. O artigo 47, em especial, tinha uma finalidade muito nobre no surgimento da lei já que o locatário necessitava dessa estabilidade. Hoje os perfis dos agentes das locações urbanas brasileiras são diversos daqueles de 1991 e tal medida deve ser adaptada aos novos tempos.
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