O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal devido sempre que ocorre a compra ou transferência de um imóvel. Para que haja oficialização do negócio, o comprovante do pagamento deve ser apresentado. De acordo com o Código Tributário Nacional (CTN), a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens imóveis ou direitos que estão sendo transferidos.

As alíquotas oscilam de acordo com os municípios. Em Vitória a alíquota varia de 1% a 2% sobre o valor do bem atribuído pela prefeitura. Na prática, é comum que o valor atribuído unilateralmente pela prefeitura seja superior ao preço negociado entre as partes.

Em 2022, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos especiais repetitivos, cuja decisão tem efeito vinculante, devendo ser aplicada em todos os julgamentos, definiu: “i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; ii) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional); iii) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral”.

À luz da decisão, o ITBI deve ser calculado com base no valor de compra, geralmente, menor do que o valor venal de referência utilizado pelos municípios. Para o relator “possibilitar a adoção de valor venal previamente estipulado pelo Fisco, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral”.

Concluiu o ministro "nesse panorama, verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes".

Como vimos, a decisão do STJ impactará diretamente o cálculo do ITBI recolhido nas transações imobiliárias. Contribuintes estão conseguindo no Judiciário a restituição do valor recolhido a maior nos últimos cinco anos, devidamente corrigidos, quando pago sobre valor venal exigido pelo fisco maior do que o valor da transação declarado pelo contribuinte.