O artigo 32 da Lei nº. 5.172/1966 – denominada de Código Tributário Nacional – dispõe que é de competência dos munícipios instituir o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU, cuja origem (fato gerador) é a propriedade, o domínio útil ou a posse de um bem imóvel por natureza ou por acessão física, definido na lei civil, localizado na zona urbana dos municípios.
Portanto, como se vê, a origem do IPTU está intrinsicamente ligada a um imóvel, sendo o proprietário, o titular do domínio ou o possuidor a qualquer título, aquele contribuinte responsável pelo pagamento, conforme previsão contida no artigo 34 do Código Tributário Nacional.
Logo, trata-se de um imposto de natureza obrigacional propter rem, isto é, aquela que decorre da coisa (imóvel) independentemente da vontade do proprietário ou possuidor, mas as consequências podem refletir tanto sobre a sua pessoa ou sobre o bem.
Por outro lado, sabemos que o imóvel é uma das mais seguras fontes de investimento, sendo a sua locação um meio pelo qual o proprietário busca auferir receita e, ao mesmo tempo, amenizar e ou evitar o pagamento dos impostos e encargos, pois, ao locá-lo, tais obrigações são transferidas ao locatário.
Nesse sentido, o artigo 25 da Lei nº. 8.245/914 (Lei de Locação) estabelece que o locador pode atribuir ao locatário a obrigação de efetuar o pagamento do IPTU, dos encargos e das despesas ordinárias do condomínio.
Contudo, tal atribuição tem caráter de obrigação contratual e não altera o proprietário, detentor ou possuidor do imóvel perante o município. Trata-se apenas de um acordo contratual celebrado entre o locador e o locatário que, se for descumprido pelo locatário, automaticamente recairá sobre o locador.
Portanto, caso o locatário não pague o IPTU e os demais encargos do imóvel, descumprirá uma obrigação prevista no contrato de locação e, por consequência, dará ao locador o direito de rescindi-la, pedir a retomada do imóvel e, sobretudo, cobrar os débitos judicialmente, mas isso não desobrigará o locador de pagar os impostos inadimplidos e de sofrer as consequências daquele inadimplemento – protesto, execução da dívida fiscal, impossibilidade de venda ou até mesmo a perda do imóvel.
Então, recomenda-se muita atenção e cuidado ao celebrar a locação de um imóvel para evitar dissabores com o inadimplemento dos encargos, sobretudo o IPTU, dada as consequências diretas que provocará ao locador e ao próprio bem.
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