A plataforma digital de locação de imóveis de curta temporada Airbnb é um ótimo recurso, proporcionando aos proprietários e hóspedes facilidade, segurança, avaliações que garantem confiança no negócio jurídico, o binômio receita versus custo-benefício.
Porém, o tema tem gerado controvérsias quando se trata de locações em condomínios residenciais, sobretudo pela falta de regulamentação específica ou entendimento jurídico pacificado sobre o tema.
O locador, evidentemente, possui direito de auferir renda por meio de sua propriedade, colhendo os frutos dela decorrentes, sendo a autonomia privada direito constitucional expressamente assegurado, o qual não pode ser violado indiscriminadamente, sobretudo nesses casos, considerando a seguridade agregada ao uso da plataforma, com proteção contra danos ao anfitrião prevista pela “AirCover”.
Por outro lado, o condomínio e demais condôminos podem se preocupar com questões de insegurança pelo fluxo de pessoas estranhas, superlotação ou dissensos no uso de áreas comuns, malefícios à conservação do condomínio, como desgaste de elevadores, entre outros.
Casos sobre a matéria já chegaram para apreciação do Superior Tribunal de Justiça. No julgamento dos Recursos Especiais de números 1.884.483/PR e 1.819.075/RS, a 3ª e 4ª Turmas, respectivamente, firmaram entendimento de que os contratos de hospedagem de curta duração disponibilizados por aplicativos são atípicos, isto é, não se encaixam na legislação atual, sendo passível a aplicabilidade da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), havendo a possibilidade de o condomínio vedar a locação de unidades do edifício por meio de assembleia.
Em resumo, nas situações mencionadas o STJ definiu que os condomínios possuem a prerrogativa de deliberar para que o uso dos imóveis seja exclusivamente residencial.
Então, caso seja definido em assembleia-geral, por meio dos votos de 2/3 dos condôminos pela proibição, não resta outra alternativa ao proprietário senão cumprir o que for determinado e cessar o aluguel.
Entretanto, é importante lembrar que essas decisões do STJ se limitam a casos concretos, eis que o assunto ainda não se tornou tema de repercussão geral a ser adotado pelos tribunais do país.
Isso significa que, caso haja conflito de interesses entre proprietário e o condomínio, é plenamente possível acionar o Poder Judiciário para obtenção de resposta definitiva, cabendo ao juízo competente o reconhecimento do direito de locação nesse formato, ou não.
Assim, é importante que ocorra, o quanto antes, regulamentação definitiva à matéria, garantindo segurança jurídica.
De qualquer forma, uma saída interessante seria a fixação de regras e limitações para as locações de curta temporada em condomínios, especificando na Convenção de Condomínio o formato do aluguel, restrições ao público-alvo, número máximo de pessoas permitido, permissibilidade ou não de animais de estimação, quiçá a obrigatoriedade de que o gerenciamento dos anúncios seja feito com software conectado à API, o que permite, pela plataforma, um depósito de segurança, usando recurso de taxas offline, cujos requisitos são comunicados claramente ao consumidor durante o processo de reserva, podendo incluir danos à área comum do condomínio para maior resguardo da coletividade.
Consequentemente, seria possível assegurar autonomia privada, transparência, previsibilidade, harmonia e tranquilidade de convivência entre o proprietário/anfitrião, condôminos e hóspedes.
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