Nos últimos meses, índices de várias instituições diferentes têm apontado para uma mesma direção: os imóveis de Vitória têm se valorizado bastante. O que parece ser uma boa notícia, vem, aos poucos, sendo entendido de outra maneira por empresários, executivos e analistas do mercado imobiliário capixaba. Reportagem de A Gazeta ("Preço do metro quadrado em Vitória passa de R$ 10 mil e afasta moradores"), assinada por Natalia Bourguignon, toca na ponta do iceberg.
De acordo com o índice FipeZap, o metro quadrado médio da Capital capixaba está sendo negociado a R$ 10.092, atrás apenas de São Paulo (R$ 10.129) e à frente de cidades como o Rio de Janeiro. Não é pouca coisa. A valorização ficou em 20% nos últimos 12 meses. Em bairros como a Enseada do Suá passou de 60%. Como todas as atividades econômicas ficam dentro de um imóvel (salão de beleza, comércio em geral, restaurantes, escolas, tecnologia e por aí vai), o custo de vida e dos negócios em Vitória está sendo inflacionado.
Alguns empresários e executivos da área, em reserva, procuraram a coluna. Vitória, por ter uma extensão territorial pequena, sofre com escassez de terrenos. Isso explica alguma coisa, mas não é só. Na visão deles, os últimos planos diretores municipais (PDM) restringiram demais a utilização dos espaços na Capital. É a lei da oferta e da procura atuando na veia. A conta, salgada, está chegando.
O coeficiente de aproveitamento das áreas, definido pelo PDM, é o principal fator da carestia. Ele já foi, na Praia do Canto, de 5, e, agora, está em 2,4. Isso significa que, antes, era possível, em um terreno de 1 mil m², ter 5 mil m² de área construída. Hoje, no mesmo espaço, só é possível ter 2,4 mil m². "O terreno está custando mais e a área construída tem de ser menor. Ou seja, o valor do metro quadrado vai subir, como estamos vendo acontecer. Vitória vive de comércio e serviços, pior para esses setores. Na hora de restringir, ninguém lembra dos custos, é preciso politizar menos e debater melhor. A conta já chegou", assinala um grande empresário da área.
Sobre os riscos de um adensamento populacional acima da capacidade de infraestrutura da cidade, principal argumento de quem defende um coeficiente mais baixo, empresários e executivos afirmam que o coeficiente de aproveitamento da capital capixaba está bem abaixo da média. Em Goiânia, cidade parecida com Vitória, o balizador está em 4,7. "A área possível de ser construída lá é quase o dobro da nossa. Aqui, na média, nosso metro quadrado sai por R$ 10 mil. Lá, só imóveis de alto padrão saem por este valor. Sem contar o fato de que cidades pouco adensadas são muito mais espalhadas, ampliando os custos da prefeitura, ambientais e até sociais. Não tem nada de moderno nisso, pelo contrário, é uma exclusão velada. Só quem tem dinheiro está conseguindo ficar em Vitória", dispara um executivo da área.
O caminho para uma acomodação racional de valores passa, na visão dos ouvidos, por potencializar os espaços ainda disponíveis na Capital: região da Beira-Mar e a parte Noroeste da ilha (às margens da Serafim Derenzi).
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