A relação do mercado imobiliário com o desenvolvimento urbano

*Greg Repsold

Planos Diretores Urbanos ou Municipais podem parecer tão antigos quanto o processo de verticalização das cidades e o surgimento dos primeiros edifícios, mas isso não é bem verdade. Os edifícios de dez ou mais andares surgiram, em parte, como consequência do crescimento desenfreado do mercado imobiliário que, sem a devida regulação, ficou limitado somente pela tecnologia construtiva disponível na época.

Perdas irreparáveis foram causadas por esse processo de especulação e pela falta de participação popular na forma de “pensar a cidade”. O Centro de Vitória talvez seja o exemplo mais marcante disso na capital do Estado, onde uma boa parte de seu casario histórico, erguido nas décadas de 1920 e 1930, foi demolido em nome de uma nova estética e de um novo “desenvolvimento”.

E no lugar desse casario, o que foi edificado? Torres de mais de dez pavimentos, algumas de qualidade arquitetônica muito questionável, invariavelmente ocupando a totalidade do lote e muitas vezes invadindo as calçadas.

A especulação imobiliária, que ergueu esses novos edifícios, abandonou o bairro tão logo os efeitos negativos do crescimento desenfreado apareceram e hoje não é mais possível falar sobre o Centro Histórico sem falar em “revitalização”.

Parece que apenas em 1984, quando da instituição do primeiro Plano Diretor Urbano de Vitória, é que começamos a aprender com erros cometidos no passado. Hoje em dia, qualquer cidade com mais de vinte mil habitantes precisa, por força de Lei, regulamentar o uso do solo. Além disso, instrumentos como os Estudos de Impacto de Vizinhança (EIV), e as audiências públicas, democratizaram esse pensar a cidade e hoje permitem que o desenvolvimento urbano possa se dar de forma harmônica com os anseios populares para o futuro de seu bairro e município.

Ademais, a consciência ambiental e social tem ganhado cada vez mais destaque na sociedade e os empreendimentos imobiliários também têm se beneficiado disso. Soluções arquitetônicas mais comprometidas com a referida consciência socioambiental garantem uma vizinhança sensivelmente mais atrativa, tanto para morar quanto para trabalhar.

Diferentes tipologias construtivas, em porte e em uso, evitam a gentrificação (processo de expulsão de populações pobres de áreas centrais) e garantem uma diversidade populacional com mais vida e dinamismo para o bairro.

E quem hoje em dia não procura saber se um produto é sustentável antes de comprá-lo? No ramo imobiliário isso não é diferente. Por isso, o mercado também deve assumir seu protagonismo, para que as nossas cidades possam continuar se desenvolvendo de forma mais sustentável e socialmente justa.

*Greg Repsold é arquiteto e urbanista, gerente técnico da Repsold Arquitetos, conselheiro suplente do IAB/ES e conselheiro estadual do CAU/ES.