12 dúvidas sobre como declarar imóveis no Imposto de Renda

Quem comprou, vendeu, alugou, herdou ou até mesmo reformou um imóvel em 2020 precisa prestar contas com a Receita Federal. Mas nem sempre é tarefa fácil saber como e onde essas informações devem ser lançadas na hora declarar o Imposto de Renda. Para facilitar o momento da declaração, A Gazeta reuniu as dúvidas de leitores sobre o tema.

As perguntas foram enviadas por leitores pelo e-mail e WhatsApp e encaminhadas para especialistas. Com o adiamento do prazo de entrega da declaração do IR 2021 para o dia 31 de maio, os contribuintes têm mais tempo para organizarem todos os documentos para não correr o risco de declarar nada errado e cair na malha fina.

Os consultores do Sindicato das Empresas de Serviços Contábeis e das Empresas de Assessoramento, Perícias, Informações e Pesquisas do Estado do Espírito Santo (Sescon-ES) e do Conselho Regional de Contabilidade do Espírito Santo (CRC-ES) responderam os leitores e explicam o que pode ser feito em cada caso. Confira abaixo:

Ronaldo (sobrenome não informado): “Efetuei a venda de um imóvel que pertencia a mim e a dois irmãos, sendo uma parte do valor total pago à vista e o restante em doze parcelas mensais. Ocorre que cada parcela mensal é transferida integralmente pelo comprador para a minha conta bancária, e logo em seguida eu transfiro as partes dos meus irmãos para as contas bancárias de cada um. Como faço para declarar essas transferências aos meus irmãos? Acredito que não seria a título nem de doação e nem de pagamento, já que estou fazendo apenas a intermediação e quem está pagando na verdade é o comprador do imóvel."

Resposta dada por Marcos Antonio de Oliveira, diretor do Sescon-ES: De fato não se trata de doação ou de pagamento. O fato do recurso transitar integralmente por sua conta bancária e em seguida ser efetuado o rateio e repasse das respectivas partes 1/3 para cada irmão, não é objeto de tratamento na Declaração de IRPF, já que não contempla rendimentos ou despesas, o que você deverá fazer é apurar se houve ou não IR GCAP (Imposto de Renda sobre Ganho de Capital), dessa forma sendo o bem comum a 3 proprietários, ao apurar se houve ou não Imposto de Renda sobre Ganho de Capital, efetua-se o pagamento do tributo até o último dia útil do mês seguinte à venda e não havendo apuração de ganho, nenhum outro procedimento adicional precisa ser realizado. Você não relata em sua pergunta a data da venda ou das previsões de recebimento das parcelas, (link para instalação do programa GCAP/2021) mas se for outro ano, basta buscar pelo respetivo ano, o programa de IRPF/2021, possui a funcionalidade de (importação) de dados dos demais sistemas complementares ao de IRPF.

Bruno Gallinaro: "Em 2020, ao finalizar o inventário de minha mãe, meu pai em vida fez a partilha de todos os bens entre eu e minha irmã, registrado no cartório e no tabelião de notas. Vou lançar esta herança em rendimentos isentos e também na parte de bens. Porém, o valor do imóvel que está na partilha é muito abaixo do valor real do mesmo. Infelizmente meu pai não lançou as benfeitorias que ele fez na reforma da casa 30 anos atrás. Tem como considerar o valor atualizado do imóvel, neste meu primeiro lançamento, sem gerar imposto a pagar?"

Resposta dada por Rodrigo Sangali, conselheiro do CRC-ES: Não, o imóvel deve ser lançado pelo valor que consta na escritura, contrato de compra e venda ou formal de partilha/inventário, a diferença para o valor venal do imóvel, caso ele seja vendido futuramente, deverá ser apurada como ganho de capital.

Juliana Zaniboni: "O contribuinte tem rendimentos oriundos de aluguel de imóvel (posse mansa e pacífica) antes de terminado o inventário. Ainda não tem formal de partilha. Como declarar?"

Resposta dada por Marcos Antonio de Oliveira, diretor do Sescon-ES: Os rendimentos de aluguéis, bem como outros rendimentos variáveis, devem ser apurados mensalmente por Carnê Leão, disponível no site, caso não tenha realizado o procedimento mensal, deve ser declarado na ficha aba, lançando as informações mês a mês.

Edmo (sobrenome não informado): "Herdei 49 hectares de terra nua em 2000 e nunca declarei no IR pois achava que não necessitava, pagava somente o ITR, e agora tenho rendimentos acima de R$ 50.000 por ano. Como informar esta terra no IR 2021?"

Resposta dada por Marcos Antonio de Oliveira, diretor do Sescon-ES: “Acesse aba 'Bens e Direitos', selecione o código 14 - Imóvel Rural, preencha dos dados como NIRF, data de aquisição, descrição do bem, endereço e dimensões, e registro junto ao cartório, caso exista. Quanto ao valor do bem, você deve considerar o que consta do inventário."

Reinaldo Cruz: "Um imóvel que foi vendido em 1992, porém ainda está registrado em nome de pessoa jurídica, sendo que esta empresa se encontra baixada na Receita Federal por inaptidão em 2008. Pretende-se fazer o distrato social e a empresa não possui nenhum débito. A minha pergunta seria a seguinte: Pretende formalizar esta transferência através da escritura pública, não estará envolvendo valores, devido o imóvel já ter sido pago em 1992, somente será feita a documentação. O sócio da empresa que estará com os poderes para efetuar esta transferência através do distrato social terá que fazer a declaração de Imposto de Renda? Lembrando somente será a formalização dos documentos para formalizar a escritura pública e o registro no cartório de imóveis, o imposto ITBI será pago pelo comprador."

Resposta dada por Walterleno Noronha, conselheiro do CRC-ES: Tratando-se de devolução de participação no capital social com a entrega de bens ou direitos do ativo da pessoa jurídica, estes são informados na Declaração de Bens e Direitos correspondente ao respectivo ano-calendário, pelo valor contábil ou de mercado, conforme avaliado pela pessoa jurídica. Se a devolução dos bens ou direitos à pessoa física for efetuada com base no valor de mercado, a diferença entre o valor de mercado e o constante na Declaração de Bens e Direitos não se sujeita à incidência do imposto sobre a renda na pessoa física, sendo tributados na pessoa jurídica. As peculiaridades documentais através de escritura pública ou às exigências cartorárias para fins de registro imobiliário não se vinculam às apurações de Imposto de Renda, tendo em vista que o fato gerador da obrigação ocorreu em anos anteriores.

João Abdalla: "A esposa faleceu em 2014 e era aposentada. O esposo faleceu em 2020, também aposentado. Há um herdeiro e m bem a inventariar: a casa e o respectivo terreno. Escritura pública conjunta de inventário foi feita no cartório de notas, inicio 07/2020, finalizada em 11/2020. Deve ser feita uma declaração final de espólio conjunta, ou em nome do que faleceu primeiro?"

Resposta dada por Marcos Antonio de Oliveira, diretor do Sescon-ES: Neste caso, quando ocorreu o óbito do primeiro cônjuge, deve ter sido procedido o inventário da esposa, de forma que os herdeiros (1 filho e o esposo) eram as partes destinatárias do patrimônio, já em 2020, ocorreu o falecimento do segundo cônjuge, tendo de forma célere procedido à conclusão do inventário. Dessa forma, em 2021 deve ser apresentada a declaração final de espólio do último cônjuge, já que não se trata mais de declaração conjunta.

Iris Mara: "Em que lugar do IR eu declaro que paguei R$ 30 mil ao marceneiro para fazer e instalar armários planejados na minha casa recém-construída? Tenho o contrato e os recibos assinados pela marcenaria."

Resposta dada por Ana Rita Nico, conselheira do CRC-ES: Podem integrar o custo de aquisição do imóvel, para fins de apuração de ganho de capital por ocasião de sua alienação, os dispêndios com móveis planejados e embutidos, desde que se integrem fisicamente ao imóvel, sendo projetados especificamente para determinado espaço, sua instalação se dê de modo permanente ou, havendo possibilidade de remoção, esta não ocorra sem modificação, dano ou mesmo destruição, e resultem na valorização do imóvel.

Luana (sobrenome não informado): "No ano de 2020 declarei a aquisição de um terreno + construção financiado no cód .13 (terreno) que foi adquirido em 2019. Porém, em 2020 finalizou a construção. Gostaria de saber como faço pra declarar esse ano o imóvel que foi construído. Preciso dar baixa no terreno e faço um novo lançamento no cód 12 (casa) deixo zerado 2020 o terreno e lanço cod 12 (casa) com os dados do terreno e financiamento e no campo valor 2020 lanço o valor pago declarado no terreno + parcelas pagar em 2020?"

Resposta dada por Ana Rita Nico, conselheira do CRC-ES: Exatamente, você precisará zerar os valores do código 13 - terrenos e do código 16 - construção em 31/12/2020, transferindo os valores para o código 12 - casa, bem como os pagamentos do financiamento habitacional.

Letícia Telles: "Preciso declarar (rendimentos que necessita declaração) sobre a venda de um imóvel isento (valor R$ 231.000,00) e único imóvel que era financiado mas foi quitado nessa venda. Preciso declarar no IR? Se sim, onde? Somente nos bens e direitos ou em algo mais?"

Resposta dada por Paula Antonela Vieira Pinto, conselheira do CRC-ES: Letícia, está obrigada a apresentar a Declaração de Ajuste Anual (DAA) referente ao exercício de 2021, a pessoa física residente no Brasil que, no ano-calendário de 2020: 
1 - Recebeu rendimentos tributáveis, sujeitos ao ajuste na declaração, cuja soma foi superior a R$ 28.559,70 (vinte e oito mil, quinhentos e cinquenta e nove reais e setenta centavos); 
2 - recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte, cuja soma foi superior a R$ 40.000,00 (quarenta mil reais); 
3 - obteve, em qualquer mês, ganho de capital na alienação de bens ou direitos, sujeito à incidência do imposto, ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas;
Desta forma, só está obrigado a fazer a declaração de imposto de renda pela venda de imóvel se obteve ganho de capital com a incidência de imposto. Entretanto, se o contribuinte já é obrigado a fazer o imposto de renda deve-se lançar a operação com a descrição da venda na ficha de “bens e direitos.

Maria Inês Doddi Marcolin: "Estou fazendo a DIRPF de uma cliente onde a mesma adquiriu um imóvel com a sogra. Ela consta no contrato como compradora também. Deram de entrada R$ 20 mil de entrada e a construtora emitiu um recibo para cada no valor de R$ 10 mil. Porém, até a entrega do bem e início do financiamento deverão ser pagas diversas parcelas. Soube pela cliente que esses boletos bancários sairão em nome dela por ser a primeira citada como compradora no contrato. Realmente existe uma cláusula que informa se houver dois ou mais compradores, os boletos para pagamento sairão em nome da primeira. Minha dúvida é: Sei que o correto é dividir o valor da compra do bem e informar em cada declaração. Mas se eu fizer isso, na declaração da sogra dela irá constar somente o pagamento dos R$ 10 mil, pois o restante estará na declaração da nora dela. E em contrapartida a nora ficará com o valor de pagamentos a maior do que o valor do bem referente a parte que cabe a ela informado na ficha Bens e Direitos. Vocês podem me ajudar a resolver esse impasse? Não sei como informar na declaração. Tenho medo de informar errado e cair na malha fina.”

Resposta dada por Paula Antonela Vieira Pinto, conselheira do CRC-ES: Mesmo que conte no boleto apenas o nome de uma única proprietária o lançamento do bem deve ser lançado conforme o contrato de compra e venda e conforme o pagamento à construtora. Se cada uma das proprietárias irá arcar com a compra do bem o mesmo deve ser lançado de 50% para cada uma. Mesmo que no boleto estiver o nome de uma, as duas serão responsáveis pelo pagamento e neste caso o bem deve ser dividido. Os lançamentos devem ser feitos de acordo com o desembolso dos valores.

Iris Mara: "Em 2020 construí uma casa. No cartório paguei à vista R$ 430 mil ao construtor. A escritura foi feita no mesmo valor. Quero saber se posso lançar no IR de 2021 as despesas que paguei com escritura, registro, ITBI e averbação da construção no terreno. Se sim, informem em que lugar (aba) do IR eu vou lançar todas estas informações."

Resposta dada por Ana Rita Nico, conselheira do CRC-ES: Sim, é possível incorporar as despesas cartorárias e emolumentos pagos quando o ônus do pagamento é da pessoa que adquiriu o imóvel. O valor será lançado na ficha de bens e direitos e adicionado ao mesmo código do bem.

Dayane Silva: "Comprei um apartamento no ano passado avaliado em menos de R$ 300 mil. Sou isenta de IR. Preciso fazer a declaração só por causa do imóvel? Se sim, como devo informar?"

Resposta dada por Rodrigo Sangali, conselheiro do CRC-ES: Se o contribuinte for isento da declaração de Imposto de Renda, ele deverá declarar imóvel único apenas se o valor do bem for superior a R$ 300 mil. Mas, se ele já deve preencher de qualquer forma o formulário, ele é obrigado a declarar imóveis com valores inferiores. Deve ser declarado em Bens e Direitos com todas as informações do imóvel, bem como as condições de compra ou financiamento.