6 mitos e verdades sobre seus direitos na hora de comprar ou alugar um imóvel

Uma informação repetida diversas vezes se torna uma verdade, certo? Mas é claro que não! Dentro do mercado imobiliário temos muitos mitos populares que se tornaram hábitos com risco de perda de direitos.

Por isso, hoje trarei algumas frases polêmicas para comentar alguns detalhes importantes a serem analisados.

MITO! O nome no carnê do IPTU quer dizer que a pessoa é a responsável tributária em fazer o pagamento. Há alguns anos, o procedimento de mudança de nome de responsável tributário era um pedido simples por parte do posseiro do imóvel na Prefeitura.

Por isso, o nome no carnê do IPTU não garante que o imóvel esteja 100% regularizado e seja o proprietário legal do imóvel.

Na verdade, o estudo de viabilidade de regularização do imóvel é analisado em duas etapas: informações no município (prefeitura e urbanismo) e cartório de imóveis.

O cadastro imobiliário deve ser analisado para verificar os critérios de cálculo do valor venal, metragem, tipologia e por aí vai. Essas informações são organizadas para realizar o cálculo do valor do IPTU a ser pago pelo contribuinte.

Além disso, o imóvel estará regularizado se o projeto legalizado junto à Prefeitura ser o mesmo da vida real do imóvel atualizado. Se não for, precisa existir o estudo de legalização e regularização do imóvel sobre a mais valia, licença de obras e habite-se.

O cartório de registro de imóveis unifica as informações do imóvel da região de competência dele. Em uma cidade, temos vários cartórios para a divisão do espaço da cidade na organização das informações imobiliárias.

A melhor forma de analisar essas informações é por meio da certidão de ônus reais e/ou certidão de inteiro teor.

Com esse documento, consegue identificar quem realmente é o proprietário atual do imóvel de forma legal e verificar se as informações já legalizadas junto à prefeitura estão organizadas no cartório também.

MITO! Se existe um contrato com data de entrada e saída do inquilino, o locador não possui liberdade de pedir o imóvel sem justificativa. Por isso, é importante que haja a leitura da Lei de Locações (8.245/91) com a elaboração e revisão do contrato de aluguel junto ao advogado para acompanhar as cláusulas específicas.

Se não houver um contrato com definição de entrada e saída do imóvel por parte do inquilino, o proprietário pode fazer o pedido do imóvel e o inquilino precisará sair em 30 dias.

É importante analisar o procedimento da devolução do imóvel para análise de contas em aberto, multa rescisória e demais pendências em relação ao imóvel na comparação dos termos de vistoria de entrada e saída do imóvel.

A negociação e a mediação são importantes caminhos para resolver os conflitos de aluguel para que não haja frustração de expectativas e quebra de direitos por parte do inquilino ou locador.

VERDADE! Os condôminos são obrigados a fazerem o pagamento das cotas condominiais. Se não acontecer esse pagamento, o condomínio pode ajuizar ação judicial de execução de título extrajudicial e pedir a penhora com o leilão do próprio apartamento. Isso acontece quando não há acordo extrajudicial e dinheiro nas contas bancárias no momento da ação judicial.

Com isso, é fundamental que o condômino acompanhe as assembleias de condomínio para saber a legalidade e finalidade de cada um dos valores em seu boleto. Temos uma variedade de necessidade de investimentos para a garantia de qualidade de vida coletiva: porteiros, zeladores, seguranças, obras/reformas preventivas e estruturais, implementação de energia solar, adaptação de acessibilidade e projetos de impacto socioambiental, por exemplo.

MITO! Não existe uma segurança de 100% de qualquer imóvel sem que haja a análise de sua documentação e também vistoria de seu estado físico com profissionais qualificados do mercado imobiliário.

O chamado “imóvel na planta” possui maior inclinação de organização devido às obrigações legais por parte das incorporadoras e construtoras, mas ainda podem acontecer falhas nos procedimentos, tais como: dívidas de IPTU, problemas técnicos no memorial de incorporação, projeto executado com diferença em relação ao arquitetônico e vícios construtivos.

Por isso, a comissão de representantes definida na Lei de Incorporação (4.591/64) possui um importante papel em acompanhar o cronograma de obras, fiscalizar os documentos e demais questões da entrega do empreendimento.

No momento da compra do imóvel, precisa realizar a due diligence sobre todas as informações do empreendimento e da empresa antes de assinar e pagar qualquer valor.

No momento de entrega do apartamento ou casa, é importante que haja vistoria técnica por engenheiro e arquiteto, bem como análise da documentação por advogado.

MITO! Por mais que a proprietária ou proprietário não tenha a obrigação de contratar os profissionais para acompanhar as questões com o seu imóvel, todas as questões são bem complexas para apenas uma pessoa. Digo isso porque os temas são multidisciplinares e qualquer falha técnica pode acontecer alguns prejuízos em dinheiro, tempo e risco de vida.

A corretora ou corretor de imóveis possui a função em conhecer o mercado imobiliário para indicar as melhores formas de aproveitamento do imóvel como investimento.

A engenheira ou engenheiro civil consegue ter o olhar do todo do projeto e saber o risco de perda de qualidade de uma construção e o quanto isso afeta a vida útil do imóvel, bem como a segurança dos moradores/ocupantes do local.

A arquiteta ou arquiteto otimiza e direciona o uso de um espaço de forma mais adaptada à rotina e finalidade dos usuários do imóvel.

A advogada ou advogado traz maior segurança em relação aos riscos de direitos que possam ser afetados durante todos os momentos de vida de um imóvel e seu proprietário.

Dessa forma, a pessoa que é dona do imóvel precisa incluir o seu planejamento imobiliário com apoio de consultorias personalizadas em relação ao seu momento de uso do imóvel. Isso fará que o investimento da casa própria ou até investimento no mercado se torne algo mais organizado, previsível e certo.

Sem o acompanhamento desses profissionais, existe um risco de multas, embargos de obras, demolição, mau aproveitamento do espaço, problemas de saúde, negócios mal planejados e por aí vai.

Hoje, as Instituições de classe (OAB, CREA, CAU, CRECI) realizam a fiscalização de pessoas golpistas que se passam por profissionais. Ainda há disponibilização de banco de pesquisa para validação da credencial dos profissionais em cada Estado do Brasil.

MITO! O inventário é uma das formas mais comuns de regularização do imóvel. Com esse procedimento, o imóvel mudará de titularidade do nome da pessoa falecida para os seus herdeiros. Hoje, temos duas modalidades: inventário extrajudicial (cartório de notas + cartório de imóveis) e inventário judicial (Judiciário).

Com isso, existe a possibilidade da etapa do procedimento da escritura de partilha de bens via cartório de notas (extrajudicial) acontecer até mesmo de forma on-line por meio da plataforma do e-notariado https://www.e-notariado.org.br. Ou seja, os herdeiros podem estar em diferentes locais do mundo.

É claro que existe a necessidade de estudo em relação aos valores que serão pagos ao cartório de notas (escritura) ou custas judiciais (judicial), Imposto de Transmissão de Causa Mortis e Doação (ITCMD), bem como o registro no cartório de imóveis da escritura (extrajudicial) ou sentença (judicial).

O grande ponto é que: a) temos a possibilidade do pedido de gratuidade de justiça quando os herdeiros possuem esse direito ao pedido junto à Defensoria Pública; b) Isenção de ITCMD, quando o imóvel preenche determinados detalhes estabelecidos de forma legal; c) a própria venda do imóvel entre os herdeiros ou compradores externos pode possibilitar o pagamento do procedimento.

Sem que haja o inventário, o imóvel possui o risco de perder o seu valor de mercado já que não terá um responsável pela administração direta do imóvel com possibilidade de acúmulo de dívidas e deterioração da vida útil da construção.