A ação de despejo é o meio legal pelo qual o dono do imóvel busca reaver sua propriedade quando há descumprimento das obrigações contratuais. No entanto, o processo não ocorre de forma imediata, pois há prazos, regras e consequências que precisam ser compreendidas.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é a principal norma que regula essa relação. O artigo 9º estabelece que o locador pode pedir a desocupação por diversos motivos, como falta de pagamento, término do contrato ou descumprimento de cláusulas.

No entanto, a saída do inquilino não ocorre de imediato. Cabe ressaltar que o tempo de duração de um processo de despejo pode levar de seis meses a dois anos para ser concluído - o que varia a depender da região e da complexidade do caso.

Se houver inadimplência, por exemplo, o artigo 62, inciso II, prevê a possibilidade de o inquilino evitar o despejo ao quitar integralmente a dívida, incluindo encargos e honorários advocatícios. Caso contrário, a ação seguirá seu curso e poderá culminar na retirada forçada.

A saída voluntária é a melhor alternativa para evitar transtornos e custos adicionais. Quando o juiz determina o despejo, ele estabelece um prazo para que a saída ocorra de forma espontânea. O artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, prevê que pode ser concedido um prazo de 15 dias para a saída voluntária após a decisão judicial. Mas e se o inquilino não sair? Nesse caso, o processo avança para uma nova fase, na qual a desocupação forçada se torna inevitável.

Se o prazo estabelecido pelo juiz expira sem que o inquilino tenha deixado o imóvel, o locador pode solicitar a expedição de um mandado de despejo. O artigo 65 da Lei do Inquilinato prevê que esse mandado seja cumprido por oficiais de justiça e, se necessário, com o apoio da força policial.

Cabe ressaltar que é importante considerar o princípio da função social da propriedade, previsto no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal. Esse princípio estabelece que a propriedade deve cumprir um papel que beneficie a coletividade, o que significa que tanto o direito do proprietário quanto o do inquilino devem ser ponderados.

Embora o proprietário tenha o direito de reaver seu imóvel, a Justiça pode analisar fatores como vulnerabilidade social do inquilino e risco de despejo abrupto antes de determinar a remoção forçada. A Lei do Inquilinato prevê diferentes modalidades de ação de despejo, cada uma com suas especificidades. Segue abaixo:

1. Ação de despejo por falta de pagamento: ocorre quando o inquilino deixa de cumprir com as obrigações financeiras do contrato. Pode ser evitada caso o débito seja quitado dentro do prazo estabelecido pela Justiça.

2. Ação de despejo por permanência indevida: acontece quando o prazo contratual se encerra e o locador notifica o inquilino para desocupar o imóvel, mas este se recusa a sair.

3. Ação de despejo por descumprimento do contrato: resulta do descumprimento de cláusulas estabelecidas no contrato, como uso indevido do imóvel ou sublocação não autorizada.

4. Ação de despejo para reparos emergenciais: ocorre quando a manutenção do imóvel exige a saída do inquilino para que as obras sejam realizadas.

5. Ação de despejo para uso próprio: quando o proprietário deseja reaver o imóvel para utilizá-lo como residência própria ou para um familiar.

6. Ação de despejo por morte do locatário: em casos em que os herdeiros não assumem formalmente a locação, o locador pode requerer a desocupação.

Para tornar o processo mais rápido, é possível solicitar uma liminar de despejo. Com essa medida, o juiz pode determinar que o inquilino quite suas dívidas ou desocupe o imóvel em até 15 dias. Entretanto, para que a liminar seja concedida, o proprietário deve realizar um depósito/caução no processo equivalente a três meses de aluguel.

Caso o juiz decida a favor do locador ao final da ação, esse valor será reembolsado. Se a decisão for favorável ao inquilino, o montante poderá ser utilizado para indenizá-lo por eventuais prejuízos.

Assim, o inquilino tem o direito de permanecer no imóvel até que todos os trâmites judiciais sejam seguidos, mas não pode ignorar as determinações da Justiça e os valores da locação e seus acessórios que precisarão ser pagos. A saída voluntária, quando possível, reduz conflitos e é menos traumática.

Caso contrário, o despejo forçado será a consequência inevitável. Afinal, até onde vai o direito de permanecer e quando começa o dever de desocupar? A resposta está na observância das obrigações contratuais.