Você já imaginou construir um negócio de sucesso em um determinado local e, ao final do contrato de aluguel, ser forçado a sair? A ação renovatória é um instrumento jurídico que protege o locatário comercial dessa situação, garantindo a continuidade de sua atividade empresarial.

Prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), essa ação permite a renovação compulsória do contrato de locação, desde que atendidos determinados requisitos legais. Mas como funciona esse mecanismo e quais são seus limites? 

O objetivo central da ação renovatória é preservar o fundo de comércio, um elemento essencial para qualquer empresa. A localização, a clientela e a reputação de um negócio são construídas ao longo do tempo, e perder o imóvel pode significar um grande prejuízo. No entanto, nem todos os inquilinos têm direito à renovação automática.

De acordo com o artigo 51 da Lei do Inquilinato, é necessário que o contrato seja escrito e tenha prazo determinado de pelo menos cinco anos. Além disso, o locatário deve comprovar que exerce sua atividade no imóvel de forma contínua há, no mínimo, três anos. 

Mas apenas preencher esses requisitos é suficiente? Não. O artigo 71 da mesma lei exige que o inquilino esteja em dia com todas as obrigações contratuais, incluindo o pagamento pontual do aluguel, encargos e tributos incidentes sobre o imóvel. Qualquer irregularidade pode inviabilizar a ação. Além disso, caso haja um fiador no contrato, ele deve concordar expressamente com a renovação.

Outro aspecto essencial da ação renovatória é o prazo para ajuizamento. O locatário precisa protocolar o pedido entre seis meses e um ano antes do término do contrato vigente, conforme determina o artigo 51, parágrafo 5º, da Lei 8.245/1991. Esse prazo é considerado decadencial, ou seja, caso seja perdido, o direito à renovação simplesmente desaparece.

 Neste cenário, o locatário vai ter a única opção de negociar diretamente com o locador que terá as suas condições e pesquisas de mercado. Além disso, se não houver um alinhamento das propostas para a continuidade desta parceria locatícia, o locatário precisará sair do local e procurar um novo imóvel.