A regularização de imóveis comerciais é uma medida indispensável para garantir a conformidade legal de um empreendimento e assegurar o seu funcionamento adequado, sendo fundamental para evitar sanções legais, como multas e embargos, bem como para proteger o valor do imóvel e a viabilidade das operações empresariais.
E, pensando nisso, este artigo tem como objetivo descrever as etapas necessárias para a regularização de um imóvel comercial, além de demonstrar a importância desse processo para proprietários e gestores.
O primeiro passo no processo de regularização de um imóvel comercial é a obtenção do Alvará de Funcionamento, um documento emitido pela prefeitura local que autoriza a empresa a exercer suas atividades comerciais no referido imóvel.
Para a emissão do alvará, faz-se necessária a realização de uma consulta prévia de zoneamento, que verifica se o imóvel está localizado em uma área onde a atividade comercial pretendida é permitida, conforme as diretrizes do plano diretor e as normas de zoneamento do município.
Após a consulta de zoneamento, o empresário deve providenciar uma série de documentos, que pode incluir o contrato social da empresa, o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), a inscrição municipal — exigida para empresas que prestam serviços e estão sujeitas ao Imposto Sobre Serviços (ISS) —, e, quando aplicável, a inscrição estadual, obrigatória para empresas que operam no comércio de mercadorias e produtos sujeitos ao ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços).
Adicionalmente, é fundamental que o imóvel esteja em conformidade com as exigências legais aplicáveis ao tipo de atividade a ser desenvolvida.
Empresas que atuam em setores específicos, como alimentação e saúde, devem ainda obter a Licença Sanitária, enquanto aquelas que operam em atividades com possíveis impactos ambientais necessitam da Licença Ambiental. Essas licenças são essenciais para garantir a adequação das atividades comerciais à normativa de saúde pública e proteção ambiental.
Outro requisito crucial para a regularização de imóveis comerciais é a obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Esse documento certifica que o imóvel cumpre as exigências de segurança contra incêndios, como a instalação de extintores, sinalizações adequadas e saídas de emergência.
O processo de regularização também exige que o imóvel esteja de acordo com as normas municipais de uso e ocupação do solo. Qualquer intervenção no imóvel, como obras do zero, reformas, ampliações ou alterações estruturais, deve observar rigorosamente as regras estabelecidas pelo Código de Edificações Municipal, incluindo normas de zoneamento, recuos, acessibilidade, taxa de ocupação e convenção de condomínio.
Aqui, precisa verificar se a área poderá ser construída ou não, possíveis restrições condominiais, obtenção de licença de obras e habite-se, por exemplo.
Nesse contexto, a realização do Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL) é uma etapa importante antes de iniciar qualquer reforma ou ampliação no imóvel.
O EVTL visa a analisar as condições do terreno ou edificação e verificar a viabilidade do projeto em conformidade com as diretrizes municipais e a legislação vigente, sendo seu estudo fundamental para assegurar que a obra planejada respeitará as exigências legais impostas.
Para empreendimentos que possam gerar impactos significativos na vizinhança, é imprescindível a realização do Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança (EIV).
Esse instrumento de planejamento urbano tem como finalidade avaliar os potenciais efeitos do empreendimento no entorno da nova infraestrutura. O EIV busca não apenas identificar os impactos, mas também propor medidas para mitigá-los, garantindo assim que o projeto esteja em conformidade com o contexto legal e as condições urbanas locais.
A regularização de um imóvel comercial não se limita a uma exigência legal; trata-se de uma medida preventiva que visa a proteger o proprietário, o empreendimento e a sociedade contra eventuais prejuízos.
A ausência de regularização pode resultar em multas significativas impostas pelas prefeituras, além de embargos que impedem o uso do imóvel até que a situação seja regularizada. Ademais, a regularização é um fator determinante para a valorização do imóvel, facilitando sua comercialização, pois oferece aos possíveis investidores a segurança jurídica necessária.
Por último e não menos importante: verificar a documentação completa do imóvel por meio da chamada “due diligence”. É essencial analisar a certidão de ônus reais do imóvel para identificar o dono atual e possíveis gravames que possam afetar o uso do imóvel, tais como: penhora e leilão, buscar análise de pendências de dívidas de tributos (Imposto Predial Territorial Urbano e Imposto Territorial Rural), laudêmio e condomínio, confirmar se existe algum risco de os donos terem alguma situação de financiamento ou outras dívidas.
Diante disso, todas essas etapas são significativas para que o desenvolvimento de um negócio seja formalizado da melhor maneira por meio de contrato de locação comercial ou compra desse imóvel ou ponto comercial.
Não há como o empresário se manter no risco sem que haja o processo de regularização planejado com antecedência, com consciência dos prazos necessários para a obtenção de licenças e alvarás, bem como as exigências específicas de cada município, as quais variam conforme o tipo de atividade e a localização do imóvel.
Portanto, consulta a profissionais especializados, como arquitetos, engenheiros, advogados e contadores, é recomendada para garantir que todas as etapas do processo sejam cumpridas adequadamente, evitando complicações ou atrasos indesejados.
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