Conheça os golpes imobiliários mais comuns e como evitar cair neles

Com a organização do mercado imobiliário em todas as regiões, temos um aumento na quantidade de informações relacionadas às profissões, documentos e negócios. Isso faz com que haja uma espécie de “ouro” no conhecimento correto de atuação no mercado imobiliário.

Ainda hoje, vemos nos noticiários de forma diária uma quantidade imensa de pessoas físicas e jurídicas que caem em golpes no mercado imobiliário. Isso porque, ainda temos uma falha na análise dessas informações por falta de assessoria dos profissionais habilitados e especializados no imobiliário, por exemplo.

Por isso, trarei algumas estratégias para evitar cair nos 10 golpes mais comuns no geral. Cidades grandes e pequenas, urbanas e rurais, pessoas leigas ou não.

Conheça os golpes e o que fazer em cada situação.

Vemos esse tema crescente nas redes sociais com muita especulação das pessoas. Ocorre que existe o risco da análise dos dados do imóvel e do procedimento.

Por isso, verifique a identidade do leiloeiro se possui credenciamento judicial e/ou junta comercial, verifique se o edital está disponível de forma verídica, peça os documentos do imóvel, visite o imóvel antes de decidir arrematar, estude a região do imóvel para verificar custo x investimento, procure profissionais atualizados no tema (corretores e advogados, por exemplo).

Pelo uso das plataformas de divulgação de imóveis, temos uma quantidade enorme de anúncios e modalidades. Ocorre que essas plataformas podem ser usadas por qualquer pessoa que não tenha autorização para anunciar ou que não seja o dono/administrador do imóvel. Com isso, vemos muitos anúncios falsos de aluguel por temporada com pedido de caução antecipado para “reserva”. Além disso, vemos o mesmo com pedidos de sinal para a compra do imóvel de forma antecipada.

Para os dois casos é fundamental a análise da certidão de ônus reais do imóvel, espelho de IPTU e carnê de condomínio, contas de água, luz e telefonia (se houver), bem como a elaboração de contrato de locação ou compra e venda, dependendo do caso. A vistoria presencial do imóvel é necessária para evitar maus entendimentos sobre a região e uso do local. Não faça qualquer pagamento sem antes cumprir essas etapas.

Já vi diversas vezes o locador fazer a retenção do depósito caução com finalidade de atrasar a entrega das chaves por parte do inquilino, que terá de pagar mais um mês por todas as despesas locatícias. Por isso, faça a notificação de devolução do imóvel de forma prévia.

Peça essa cláusula em seu contrato de locação e faça o cálculo da multa rescisória (se for o caso). Se o locador (proprietário) insistir em não devolver o valor da caução, notifique extrajudicialmente com a formalidade e convoque uma reunião de negociação. Se ainda assim não resolver, a situação é uma apropriação indébita e que poderá ter denúncia por meio de boletim de ocorrência na delegacia mais próxima.

Em muitos casos de disputas em condomínios e inventários, verificamos que há má administração e má gestão dos recursos. Isso pode ser considerado apropriação indébita de forma qualificada ao síndico e inventariante.

Por isso, é fundamental seguir o procedimento das assembleias em condomínio ou reuniões com herdeiros, prestação de contas, conselheiros/herdeiros bem definidos e dispostos na fiscalização.

É uma prática comum, por parte dos proprietários, vender fração do terreno de forma ilegal. Não é permitido parcelar o terreno sem que haja o procedimento de loteamento junto à prefeitura do imóvel.

Por conta dessa prática errada, muitos imóveis ficam irregulares por anos. Além disso, é comum também por parte das famílias que constroem casas, separam terreno e laje sem antes verificar se está dentro da dimensão urbanística local.

Para evitar essa dor de cabeça, peça a certidão de ônus reais individualizada, verifique as dimensões do local e providencie o loteamento, desdobro ou desmembramento (a depender do caso). A venda de fração de terreno é crime na Lei 6.766/79 que se refere ao parcelamento de solo urbano.

Antes de comprar imóvel na planta, é preciso confirmar se o memorial de incorporação do empreendimento foi registrado no cartório de imóveis da região, analisar a credibilidade e informações da empresa construtora e incorporadora no mercado, confirmar as certidões cíveis, tributárias, trabalhistas e criminais, ver os detalhes do cronograma de obras e projeto arquitetônico.

É considerado crime colocar para vender um empreendimento que não esteja regularmente registrado por meio do memorial de incorporação no registro de imóveis, conforme a Lei de Incorporações (4.591/64).

É fundamental analisar os critérios urbanísticos e ambientais de um terreno antes de começar uma construção. Muitas vezes os compradores dispensam a due diligence (que já tratei do assunto aqui em uma coluna anterior), pesquisa prévia de todas as informações sobre o imóvel: certidão de ônus reais, certidões cíveis, tributárias, trabalhistas e criminais, estudo de uso do terreno com critérios urbanos e ambientais.

A falta deste procedimento coloca em risco qualquer construção do local já que pode ser uma área de restrição de construção e até mesmo de proteção ambiental. Ou seja, pode acontecer um embargo de obras e até mesmo crime ambiental.

Outra questão fundamental que pode trazer problemas frequentes é atuação de empresa dentro de terreno com proteção ambiental e até mesmo a falta de licenciamento ambiental. Aqui, é um ponto complementar ao de cima. Pois é necessário verificar se a atividade do negócio exige algum tipo de licenciamento e também procedimento para o uso do terreno pelo negócio de forma legal.

Não verificar os documentos, fazer estudo prévio e já comprar um negócio (cotas, ponto etc.) pode herdar um crime ambiental, conforme a Lei de Proteção do Meio Ambiente (6.938/81).

Outro golpe comum é “se passar” por uma profissão sem ter o credenciamento próprio. Isso é muito comum no mercado imobiliário, já que temos várias profissões com seus órgãos de classe empenhados na fiscalização.

Inclusive, esse ato é falsidade ideológica e pode ser denunciado junto ao boletim de ocorrência na delegacia. Hoje, cada Estado possui seu banco de dados para verificar o nome e credenciamento do profissional.

Aqui, vemos uma complementação do ato ilegal anterior. Ou seja, a pessoa mente e constrói documentos ou informações para ganhar algum dinheiro com isso ou obter vantagem. Ou seja, mais um ato que pode ser considerado como estelionato e falsificação de documentos particulares/públicos.

Para evitar isso, sempre verifique os códigos de verificação dos documentos, faça a simulação e veja a segunda via dos documentos (cartórios, guias de tributos etc.), confirme se a pessoa necessária possui conhecimento e assinou o documento.