No cenário imobiliário brasileiro, a busca por agilidade e redução de custos muitas vezes leva compradores e vendedores a adotarem práticas informais, como o chamado "contrato de gaveta". Essa modalidade, embora comum, esconde riscos significativos que podem comprometer a segurança jurídica das partes envolvidas.

Mas, afinal, o que é um contrato de gaveta, e por que ele é tão perigoso? Para além da discussão prática, é essencial compreender os fundamentos legais que regem as transações imobiliárias e os motivos pelos quais a formalização é indispensável.

O contrato de gaveta é um acordo de compra e venda de imóvel firmado diretamente entre as partes, sem a devida escrituração no Cartório de Notas e registro no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse tipo de transação, o documento é guardado "na gaveta", sem qualquer registro público oficial, com o objetivo de evitar custos adicionais e a burocracia inerente aos processos formais.

Contudo, 1) você pode acabar em um “ golpe “ de venda do mesmo imóvel para mais de uma pessoa já que não haverá formalidade jurídica; 2) não conseguir regularizar, 3) não conseguir vender, 4) não conseguir doar, 5) não conseguir deixar o imóvel para os seus familiares; 6) acabar sofrendo com acúmulo de dívidas de IPTU e condomínio; 7) descobrir que vai perder o imóvel para pagar dívidas e até mesmo leilão.

Um dos principais riscos desse tipo de contrato é a falta de formalização que dificulta a comprovação da autenticidade do contrato, tornando-o passível de contestação judicial. Se uma das partes alegar coação, erro ou fraude, o contrato pode ser declarado nulo. O artigo 108 do Código Civil reforça essa questão ao determinar que negócios jurídicos envolvendo bens imóveis acima de 30 salários mínimos devem ser celebrados por escritura pública para garantir sua validade.

Ressalta-se que a escritura pública possui a função justamente de tornar o negócio jurídico imobiliário conhecido por qualquer pessoa que pesquisar certidões cíveis sobre o imóvel e as pessoas envolvidas na operação. Além disso, é uma prova quase incontestável já que é efetivada mediante o Tabelião que possui fé pública para celebrar o ato.

Além disso, existe a ausência de segurança jurídica. De acordo com o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.245, a propriedade de um imóvel só se transfere com o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, o comprador não se torna o proprietário legal do bem, mesmo que tenha quitado o pagamento e esteja de posse do imóvel. Isso pode levar a situações como a venda do mesmo imóvel para terceiros, disputas judiciais com herdeiros do vendedor e até a perda total do direito ao bem.

Para evitar tais riscos, é fundamental seguir os trâmites legais adequados. A realização da escritura no cartório de notas e posterior registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis garante que o comprador seja reconhecido como legítimo proprietário. Ademais, outra medida essencial é contar com o apoio de advogados especializados, que podem orientar as partes sobre os procedimentos necessários na análise de documentos e certidões do imóvel e dos vendedores, revisar cláusulas contratuais e garantir a conformidade legal da transação.

Embora o contrato de gaveta possa parecer uma solução rápida e econômica, os riscos associados a essa prática podem levar a prejuízos financeiros e emocionais irreparáveis. A segurança jurídica deve ser prioridade em qualquer transação imobiliária, assegurando que todas as partes envolvidas tenham seus direitos protegidos e que o negócio seja concluído de forma legal e definitiva.