Qual a melhor solução para regularizar o seu imóvel: usucapião ou adjudicação compulsória?

A usucapião e a adjudicação compulsória são dois importantes mecanismos jurídicos que permitem a regularização de imóveis no Brasil. Embora possam ser utilizadas para se obter a propriedade formal de um imóvel,  as duas opções apresentam diferenças significativas entre si, tanto em seus requisitos quanto nas situações em que são aplicáveis.

A usucapião é um meio de aquisição originária da propriedade, baseado na posse prolongada do imóvel. Permite que uma pessoa, após ocupar um imóvel por um período de tempo determinado pela lei, de forma mansa, pacífica, contínua e com "animus domini" (intenção de dono), possa requerer a propriedade do bem.

Os requisitos variam de acordo com a modalidade de usucapião, sendo que o tempo de posse pode variar de cinco a 15 anos, conforme os artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil. Esse mecanismo é adequado quando a pessoa não tem um título formal de compra, mas exerce a posse sobre o imóvel de maneira legítima.

Por outro lado, a adjudicação compulsória é aplicável quando há um contrato de promessa de compra e venda que não foi formalizado por meio de escritura definitiva, conforme artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

Isso pode ocorrer, por exemplo, quando o vendedor se recusa a transferir a propriedade após o comprador ter quitado todas as obrigações contratuais. Nesse caso, o comprador pode entrar com uma ação de adjudicação compulsória para forçar a transferência da propriedade.

O procedimento é mais rápido que a usucapião, pois a adjudicação compulsória exige a existência de provas documentais claras, como contratos e comprovantes de pagamento. Além disso, visa ao registro de um imóvel para o qual não se tem a documentação exigida - a escritura pública. Já a usucapião depende de prova da posse e da demonstração do comportamento de proprietário.

Ambos os processos podem ser realizados tanto pela via judicial quanto extrajudicial. Na via extrajudicial, a regularização do imóvel ocorre diretamente em cartório, com a assistência obrigatória de um advogado. Essa opção oferece maior agilidade e menos burocracia em comparação com a via judicial, sendo uma tendência crescente no Direito brasileiro, que busca reduzir a sobrecarga do Poder Judiciário.

Para a usucapião extrajudicial com a leitura do Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, além de comprovar o tempo de posse, o requerente deve apresentar uma ata notarial que ateste a posse, assim como planta e memorial descritivo do imóvel.

Já para a adjudicação compulsória extrajudicial instituída por meio do Provimento 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça, o imóvel objeto de promessa de compra e venda ou cessão de direitos pode ser adjudicado pelo promitente comprador junto ao cartório de registro de imóveis, desde que haja a comprovação acerca da existência do contrato de compra e venda e a quitação do preço.

As vantagens e desvantagens de cada modalidade dependem das circunstâncias do caso. A usucapião, embora demorada e mais burocrática, permite a regularização de imóveis sem título formal de compra, atendendo a quem está na posse por tempo suficiente.

Já a adjudicação compulsória é mais rápida e simples, mas exige a existência de documentos que comprovem a relação contratual entre as partes.

A escolha entre usucapião ou adjudicação compulsória dependerá, portanto, da situação concreta. No caso da usucapião, a regularização é indicada quando o possuidor não tem título de compra, mas cumpre os requisitos de tempo de posse e comportamento de dono.

A adjudicação compulsória, por sua vez, é mais adequada quando há um contrato de compra e venda não formalizado, garantindo ao comprador o direito de ter o imóvel registrado em seu nome.