Responsabilidade no aluguel: inquilino ou proprietário?

A Lei de Locações prevê direitos e deveres tanto ao locatário (art. 23) como ao locador (art. 22). São exemplos de direitos do locatário: o recibo discriminado das importâncias pagas, o uso pacífico do imóvel locado e a descrição minuciosa do estado do imóvel constando inclusive os defeitos; enquanto são exemplos de direitos do locador: o recebimento do aluguel com os respectivos encargos, o uso convencionado ou presumido do imóvel e a devolução do imóvel locado no mesmo estado inicial.

Em contrapartida, são exemplos de deveres do locatário (i) o pagamento do aluguel no prazo previsto, (ii) o uso do imóvel ao fim estipulado (comercial ou residencial) e (iii) a entrega do imóvel da mesma forma que recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal; e são exemplos de deveres do locador (i) o fornecimento de comprovante de pagamento do aluguel quando solicitado, (ii) a garantia do uso pacífico do imóvel e (iii) a disponibilização de documento contendo as características do imóvel no início da locação.

No contexto de locação de bem imóvel para fim residencial, um dos impasses que ocorre frequentemente é o atraso no pagamento do aluguel, o que pode repercutir juridicamente de forma negativa, resultando na aplicação de multas (art. 4°, caput) e no despejo, ou seja, na obrigatoriedade de desocupar o imóvel locado por força de notificação ou de decisão judicial (arts. 5° e 9°, III).

Frente ao inadimplemento contratual, principalmente na ausência de pagamento do aluguel, para que o conflito seja resolvido adequadamente e minimizando a dor de cabeça das partes, pode-se recorrer à via extrajudicial ao invés da via judicial. Assim, o locador e o locatário conversam diretamente flexibilizando o modo de pagamento por meio a negociação ou então optam pela mediação conduzida por um terceiro imparcial.

Além disso, temos alguns pontos de atenção que precisam ser analisados no início da locação para evitar maiores complicações:

• Valor do aluguel e reajuste: especifica o valor do aluguel e o índice de reajuste usado para correção todo ano dos valores. 
• Prazo de locação: define a duração do contrato e as condições para renovação ou término. 
• Garantias: inclui formas de garantia como fiador, seguro-fiança ou caução. A atenção aqui é que apenas uma garantia é válida por contrato de aluguel. Se houver mais de uma, o contrato pode ser considerado nulo. E, o depósito caução precisa ser devolvido ao final da locação se não houver pendências, sob pena de denúncia criminal de apropriação indébita. 
• Uso do imóvel e benfeitorias: estabelece o propósito da locação e quaisquer restrições no uso e obras realizadas para adequação de estrutura ou ambiente. 

A Lei de Locações e o Código Civil preveem os diferentes tipos de benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. Em regra, as benfeitorias necessárias e úteis são de responsabilidade do locador onde precisa manter o bom estado do imóvel.

Contudo, é importante constar quais são as benfeitorias, se precisam de autorização do locador ou não para o locatário organizar, bem como a informação sobre abatimento de aluguel e direito de retenção.

• Rescisão, multa rescisória e devolução do imóvel: informações sobre as etapas de devolução do imóvel e quebra de contrato são essenciais para o estudo do inquilino e do proprietário. Além disso, o cálculo da multa rescisória precisa ser realizado de forma proporcional ao tempo de contrato faltante e aluguel vigente. 
• Tributos e valores envolvidos: IPTU, taxa de lixo, taxa de incêndio, água, luz, condomínio, laudêmio e outras taxas/impostos precisam estar descritos com a responsabilidade de pagamento do inquilino ou proprietário 

Todos os esses pontos devem ser analisados e negociados para constarem no contrato de locação. Além disso, é primordial que o inquilino tenha acesso à documentação do imóvel e ciência de eventuais gravames que possam impedi-lo de seguir com o contrato de locação, tais como penhora e leilão.

Um documento fundamental que sempre deve ser levado em consideração é o termo de vistoria de entrada e de saída do imóvel. Um dos momentos mais tensos na locação é justamente a devolução do imóvel, mas muitas vezes o proprietário/imobiliário/corretor/ não realiza o termo de vistoria de forma correta desde o início.

O termo de vistoria precisa fazer parte de uma etapa descritiva de todas as informações do imóvel juntamente com fotos, assinatura das partes (locador e locatário), bem como testemunhas para que seja considerado válido juridicamente para uma disputa judicial acerca de pendências. Ocorre que existe um desleixo imenso no mercado imobiliário em dar a devida importância a esse ato complementar ao contrato de locação.

Com esse documento em mãos, existe um comparativo com o momento da vistoria final para verificar se existe alguma necessidade de ajuste no imóvel que o inquilino não tenha realizado, por exemplo.

Sendo assim, locador e locatário possuem direitos e obrigações recíprocos e ambos são responsáveis pela conservação do imóvel locado e pela execução de boas práticas para cumprirem integralmente as cláusulas contratuais e legislação vigente sobre locação e para que as legítimas expectativas sejam atendidas.