Muitos proprietários não sabem sobre a possibilidade de isenção ou imunidade de acordo com os requisitos de tributos relacionados à compra e à venda de imóveis. No entanto, com planejamento, é possível organização o impacto na administração desse bem.

Por isso, é tão importante que haja o acompanhamento do imóvel em relação ao seu orçamento, detalhes do local e também do proprietário. Em várias situações, a pessoa pode ter um benefício fiscal na organização de seus bens, mas deixa de fazer por falta de informação. Procure conhecer mais detalhes sobre os tributos e a organização de seu imóvel!

Conheça alguns desses impostos e saiba como ter seu dinheiro de volta ou diminuir o custo dos mesmos.

Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU)

• É um tributo pago anualmente ao município pela propriedade ou posse de imóvel construído ou terreno vazio. Ocorre que existem benefícios fiscais para alguns critérios, como: idoso, baixa renda, doença crônica, pessoa com deficiência, entidades filantrópicas e templos religiosos.
• Cada município possui a sua legislação e decretos para orientação dos pedidos de isenção ou redução do IPTU. O procedimento é administrativo de acordo com a organização do município.
  
• Além disso, existem incentivos fiscais de redução do IPTU com base em questões socioambientais. Como exemplo, Colatina, que foi um dos pioneiros no Brasil e prevê um desconto até 50% de abatimento no IPTU para imóveis com declive que fizerem reflorestamento.
  
• Vitória já teve o Projeto de Lei 194/2015 com Programa de Incentivo ao Desconto no IPTU, denominado “IPTU Verde”. O programa prevê redução do IPTU para os proprietários de imóveis que adotem medidas de proteção ao meio ambiente como coleta seletiva de lixo, reuso de água, aquecimento hidráulico ou elétrico solar etc.
  

Imposto sobre Propriedade Rural (ITR)

• É um tributo pago anualmente à União pela propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, localizado fora da zona urbana do município. A Lei 9.393/1996 prevê possibilidade de imunidade de acordo com o tamanho da gleba e da região. Desde que o proprietário não possua outro imóvel ou faça a exploração sozinho ou com sua família.
• Além disso, existe a possibilidade de isenção para imóvel em área de reforma agrária dentro dos requisitos legais, conjunto de imóveis de exploração familiar e não possua imóvel urbano e territórios reconhecidos oficialmente como comunidades quilombolas.
  

Imposto de Transmissão por doação e causa mortis (ITD)

• É o imposto estadual que incide sobre as transmissões causa mortis e doação de quaisquer bens e direitos sem onerosidade. Ou seja, é o famoso tributo do planejamento sucessório quando há organização de bens imóveis entre pais, filhos e familiares, bem como o momento de inventário.
• Acontece que existe a possibilidade de pedido de isenção para imóveis de baixo valor ou mais velhos, valor baixo de transmissão de bens ou dinheiro ou parcelamento do pagamento do tributo.
  

Imposto de Transmissão de bens imóveis (ITBI)

• É devido no momento de transmissão onerosa de um imóvel com pagamento ao município. Seguem alguns exemplos comuns: compra e venda, cessão de direitos, arremate de imóvel em leilão e adjudicação compulsória.
• Assim como os demais tributos, também existe a possibilidade de imunidade em relação à administração direta, autarquias, entidades sindicais, instituição de educação ou assistência social, partido político ou templos religiosos. Já a isenção diz respeito a valores baixos, baixa renda, imóveis de utilidade pública, hotéis e porto, este, no caso do Rio de janeiro, por exemplo.
  

Pontos de atenção no ITBI

• Ocorre que existe uma polêmica sobre dois pontos do ITBI. O primeiro é justamente sobre a integralização de bens imóveis a capital social de empresas em que há a imunidade com algumas implicações sobre os excessos. 
• O segundo ponto é o debate acerca da base de cálculo do ITBI. Em recente decisão do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), a base de cálculo para o imposto deve ser o da operação imobiliária, mesmo que o valor atribuído ao imóvel pela prefeitura seja maior. Ou seja, se a operação de venda está com valor de R$ 1 milhão, a base de cálculo do ITBI deverá ser em cima deste valor.
  
• Com isso, existe o procedimento administrativo no município para readequação do valor cobrado do ITBI se for maior que da operação imobiliária. No caso do pagamento do ITBI no valor a maior nos últimos cinco anos, poderá solicitar pelo procedimento judicial.
  

Entrevistei duas profissionais experts em atuação junto aos tributos para falarem da importância dessa atuação junto às pessoas físicas e jurídicas:

Danielle Marinho, advogada especialista em Direito Tributário, professora, palestrante e idealizadora do curso Tributário em Imobiliário.

E Marta Jéssica, contadora, formada pela Universidade Veiga de Almeida, atendimento completo com foco na parte tributária para empresas dos regimes MEI, Simples Nacional, Lucro Presumido e Lucro Real, especialista em imposto de renda pessoa física, 10 anos de experiência em escritório contábil.

1. Quais são os maiores problemas tributários e contábeis em sua visão?

Danielle: Os maiores problemas tributários que observo incluem a complexidade do sistema tributário brasileiro, a alta carga tributária, a quantidade de obrigações acessórias, e a frequente mudança nas legislações fiscais. A complexidade resulta em dificuldades para as empresas e indivíduos manterem-se em conformidade, o que aumenta o risco de erros e penalidades. Além disso, a burocracia envolvida no processo de pagamento e declaração de impostos pode ser onerosa e consumir muito tempo e recursos.

Marta: A falta de planejamento e visão futura da empresa, alíquotas e custos são variáveis. Sem margem financeira de segurança e controle efetivo, empresas começam a não ter capital para arcar com obrigações e começam o famoso "por fora", para não gerar despesa.

2. Qual tributo que pode ser recuperado de forma mais prática? Quais casos você já atuou?

Danielle: Um dos tributos que pode ser recuperado de forma mais prática é o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços (ICMS) monofásico, no contexto do Simples Nacional. Este é aplicado em situações onde a cobrança do ICMS é concentrada em uma única fase da cadeia de produção e distribuição. Isso simplifica a apuração do tributo, pois evita a cobrança em cada etapa da comercialização do produto. Para empresas enquadradas no Simples Nacional, a recuperação do ICMS monofásico pode ocorrer quando houve pagamento indevido ou a maior, ou ainda quando a legislação estadual não foi corretamente aplicada. Um exemplo comum é a inclusão indevida de ICMS monofásico na base de cálculo do Simples Nacional, o que pode gerar direito à restituição dos valores pagos a maior.

Marta: Um tributo que pode ser recuperado de forma prática é o INSS. Todo trabalhador deve contribuir para o INSS, mas aqueles com mais de um vínculo empregatício podem ultrapassar o teto de recolhimento. Os valores pagos a mais não são automaticamente restituídos, mas podem ser recuperados por meio de um ajuste tributário analítico, que permite compensar ou recuperar esses valores. Dependendo da forma de recolhimento, o INSS pode ser compensado em outros créditos tributários federais.

3. Qual é a melhor ferramenta para organizar a questão de tributos de pessoas físicas e jurídicas?

Danielle e Marta: A melhor ferramenta para organizar a questão de tributos, tanto para pessoas físicas quanto para jurídicas, é o planejamento tributário. O planejamento tributário envolve a análise detalhada das atividades e operações da empresa ou indivíduo para identificar a melhor forma de cumprir as obrigações fiscais de maneira eficiente e econômica.

Para pessoas jurídicas, o planejamento tributário pode incluir a escolha do regime tributário mais adequado (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real), a identificação de incentivos fiscais e a implementação de estratégias para reduzir a carga tributária de forma legal.

Para pessoas físicas, o planejamento pode ajudar a otimizar a declaração de imposto de renda, aproveitar deduções e isenções, e planejar investimentos de forma a minimizar o impacto tributário. Um aspecto importante do planejamento tributário para pessoas físicas é o planejamento imobiliário. Este envolve a gestão eficiente de bens imóveis para reduzir a carga tributária e garantir a conformidade com a legislação.

No contexto imobiliário, o planejamento tributário pode incluir:

Aquisição e Venda de Imóveis: Estratégias para minimizar o ganho de capital na venda de imóveis, aproveitando isenções e deduções disponíveis, como a isenção para venda de imóveis residenciais com a condição de reinvestimento do valor em outro imóvel residencial, desde que dentro do prazo.

• Doação e herança de imóveis: planejamento para minimizar o impacto do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), incluindo a análise das melhores opções para transferência de propriedade. 
• Partilha de bens imóveis: durante processos de partilha de bens, como divórcio ou sucessão, o planejamento tributário pode ajudar a estruturar a divisão de forma a minimizar os tributos envolvidos, considerando o ITBI, o ITCMD, o IRPF e outras obrigações fiscais.

Um planejamento tributário bem feito não só ajuda a economizar recursos, mas também garante a conformidade com a legislação, evitando multas e penalidades.

4. Você já soube de casos de multas, denúncias e crimes tributários?

Danielle: Um caso de fiscalização em duas empresas com a mesma sócia administradora, onde houve sonegação de tributos. Próximo ao término do prazo prescricional a fiscalização estadual iniciou as autuações. A principio, a empresa não respondeu, acreditando que não daria em nada. Após ser multada por embaraço à fiscalização e excluída do regime Simples Nacional pelo mesmo motivo, resolveu procurar assistência tributária especializada.

Marta: Participei de uma auditoria de uma empresa, onde o sócio sonegava por ano mais de R$ 400 mil. Esses valores eram escondidos do outro sócio que era administrador do CNPJ. Em uma fiscalização do Estado, meses depois - como sempre venho lembrando, tudo está eletrônico a chances de descoberta estão bem mais rápidas e maiores -, a sócia foi arbitrada no valor que a Fazenda estipulou, tendo multa de 25% e sendo excluída do regime do Simples Nacional de forma retroativa.