Realização de assembleias, mediação de conflitos, execução de reformas e a correção de vícios construtivos são questões que podem afetar diretamente o bem-estar dos condôminos e a valorização do patrimônio imobiliário. É por isso que cada um desses processos deve ser conduzido com transparência e em conformidade com as normas legais. O objetivo é visar a manutenção de um ambiente harmonioso e a preservação do valor das propriedades.
É nesse contexto que a atuação de profissionais como síndicos, engenheiros, arquitetos, advogados e mediadores se mostra indispensável para garantir a eficiência das operações e a satisfação dos moradores. A realização de assembleias condominiais é um ponto central nesse processo, já que nelas são discutidas e deliberadas questões que vão desde a eleição de síndicos até a aprovação de obras e reformas.
Os encontros devem ser conduzidos de acordo com a Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/1964) e o Código Civil, o que garante a transparência e a participação de todos os condôminos. Por isso, a importância da assessoria jurídica junto ao condomínio para garantir a transparência na gestão de contratos e documentos, bem como analisar o risco jurídico e processual.
Além disso, as obras e manutenções exigem cuidado redobrado com análise de propostas e pesquisas de mercado que garantam o melhor custo-benefício para o condomínio. A participação ativa dos moradores na aprovação de contratos em assembleias ajuda a prevenir problemas como superfaturamento e má aplicação de recursos.
Outro desafio da administração condominial é a correção de vícios construtivos. A contratação de engenheiros para emissão de laudos técnicos é crucial para identificar problemas estruturais de forma precoce, evitando altos custos e riscos à segurança dos moradores.
Aqui, o advogado constituído pelo condomínio ou pelo condômino pode acompanhar as negociações e responsabilidades para elaboração de acordo entre as partes. E, até mesmo se for o caso: a condução de uma mediação extrajudicial com um terceiro imparcial para conseguir solucionar a questão.
Além disso, a fiscalização das obras e manutenção periódica realizada no condomínio é fundamental para evitar multas e erros que afetem a segurança estrutural de todo o condomínio e a valorização patrimonial.
Junto aos órgãos competentes, a regularização de reformas também faz parte desse processo, assegurando que todas as intervenções sejam feitas de acordo com a legislação vigente.
Os arquitetos também desempenham um papel fundamental no planejamento e adaptação dos espaços condominiais. A atuação vai desde a criação de projetos que garantem a funcionalidade e ergonomia dos ambientes até a modernização de fachadas e adaptação de áreas comuns para acessibilidade. Projetos bem executados valorizam o imóvel e proporcionam melhor qualidade de vida aos moradores, sendo a contratação de profissionais qualificados um passo essencial para o sucesso dessas iniciativas.
Em suma, a gestão condominial eficiente exige uma abordagem integrada entre as diferentes profissões em cada uma de suas tarefas de atuação. Com isso, não poderia deixar de citar a atuação de advogados na análise de segurança jurídica e lisura dos procedimentos de votação em assembleias, nível de regularização dos documentos, consultoria para casos de cotidianos diante de conflitos com vizinhos e cobranças de cotas condominiais. Já os mediadores extrajudiciais desempenham as tarefas para a facilitação da comunicação entre os envolvidos em conflitos condominiais.
Em complemento, compartilho aqui as informações da entrevista realizada de três profissionais experts na atuação em condomínios no Espírito Santo, que trouxeram valiosas contribuições sobre o tema.
Juliana Monteiro
Como é conduzido o processo de votação nas eleições de síndico no condomínio e quais são os mecanismos estabelecidos para garantir a transparência e a integridade do processo?
O processo de votação nas eleições de síndico em um condomínio é regido pela convenção condominial e pela legislação pertinente, geralmente a Lei dos Condomínios (Lei nº 4.591/1964) e o Código Civil Brasileiro. Existem regramentos diversificados para os procedimentos, como por exemplo: condomínios exigem a formação de Comissão eleitoral, entrega prévia de documentos dos candidatos para análise da Comissão e jurídico contratado aprove os candidatos, bem como a divulgação prévia dos candidatos para os condôminos. Já outros condomínios, tem a candidatura lançada no momento da assembleia, sem uma análise prévia. Os mecanismos que devem ser respeitados, são os prazos de publicação de edital, com todas as informações necessárias e ampla divulgação, através de quadro de avisos, envio por e-mail, grupos de WhatsApp e outras formas de divulgação estabelecidas na Convenção. As votações em assembleia devem ser realizadas de forma organizada, em condomínios muito grandes, utilizando cédulas de forma a garantir a lisura do processo. Esses mecanismos ajudam a promover uma eleição justa e a garantir que todos os condôminos tenham a oportunidade de participar e garantir a integridade do processo. É sempre importante que os condôminos se familiarizem com as regras específicas de seu condomínio, pois elas podem variar.
Qual é o procedimento para lidar com vícios construtivos e as responsabilidades legais do condomínio e dos prestadores de serviço nesse contexto? Como são formalizados os contratos e acordos para garantir que todas as partes cumpram suas obrigações?
O síndico deve contratar um engenheiro especialista em patologias construtivas, para que seja emitido o laudo e apontado os vícios e soluções do problema. Com base nisso é que deverá ser apresentado em assembléia para conhecimento dos condôminos, e a deliberação das possíveis tratativas caso a caso. Nesses casos, é muito importante o apoio da administradora e advogado para tomada de medidas administrativas como notificações e jurídicas como ação de judicial, buscando a reparação dos danos. Sobre as responsabilidades legais, o condomínio deve atuar de forma diligente na fiscalização e manutenção das áreas comuns. Se falhar nessa responsabilidade, pode ser considerado contribuidor para o aparecimento ou agravamento dos vícios. Já os construtores, engenheiros e outros prestadores de serviços têm responsabilidades legais quanto à qualidade do trabalho realizado. Eles são responsáveis por vícios que resultem de falhas no projeto ou execução. Para formalização dos contratos e dos acordos, é primordial o apoio de um jurídico para análise e validação.
Como você documenta e gerencia as vistorias no condomínio, e quais são as implicações legais para a manutenção e reparos?
É emitido relatório mensal pelo supervisor, no qual vistoria as áreas comuns, incluindo fotos e descrevendo o que precisa ser feito. Além disso, temos a agenda das manutenções periódicas para o controle. As implicações legais vão desde a responsabilidade civil ou criminal do condominio por danos causados a terceiros devido à falta de manutenção e até mesmo ação judicial por parte dos condôminos devido à falta de manutenção, por se sentirem prejudicados pela atuação do síndico. Portanto, é crucial que as manutenções sejam realizadas regularmente.
Júlio Machado Gomes
Quais são os principais desafios legais que você encontra ao identificar e corrigir vícios construtivos em projetos condominiais?
O principal desafio legal relacionado aos vícios construtivos que surgem tanto na fase de projeto, quanto na execução das obras, é a falta de clareza sobre os prazos de garantia de uma edificação. Atualmente, temos a Lei nº 4.591/1964, o Código Civil e a ABNT NBR 17.170/2022, que apresentam prazos distintos para essas garantias. A norma ABNT NBR 17.170 é a única que separa os sistemas e define prazos específicos para cada um, tornando imprescindível que os erros sejam identificados e pleiteados dentro desses períodos. Fora da esfera legal, o maior desafio relacionado aos vícios construtivos está na falta de uma cultura sólida de manutenção e diagnóstico. Muitos condomínios desconhecem os prazos adequados para identificar esses problemas, resultando em diagnósticos tardios e na ausência de manutenções preventivas. Além disso, as construtoras têm cada vez mais se esquivado da correção de vícios construtivos que já ultrapassaram os prazos de garantia estipulados em seus manuais, o que gera conflitos, frequentemente resolvidos na esfera judicial, devido à indefinição dos prazos, conforme mencionado anteriormente.
Como você aborda a questão das obras irregulares em condomínios? Quais são os principais desafios e consequências dessas irregularidades, e quais medidas você recomenda para prevenir e lidar com situações em que moradores realizam reformas ou construções sem a devida autorização?
Obras irregulares em condomínios devem ser tratadas com seriedade, pois podem comprometer tanto a segurança estrutural quanto o funcionamento adequado dos sistemas. Ao lidar com essa questão, a abordagem precisa ser firme e estar fundamentada nas normas técnicas e no regimento interno do condomínio. O principal desafio é conscientizar os moradores sobre a importância de seguir as regras estabelecidas, já que muitos não têm pleno conhecimento das consequências que uma reforma ou obra irregular pode causar. As consequências dessas irregularidades vão além de possíveis danos à estrutura do prédio. Elas podem comprometer o funcionamento dos sistemas, gerar conflitos entre condôminos, desvalorizar o patrimônio e, em casos mais graves, colocar em risco a segurança dos usuários. A melhor medida de prevenção contra obras irregulares é a contratação de uma empresa de engenharia especializada, que auxiliará tanto o condomínio quanto os condôminos na condução adequada das obras, garantindo que toda a documentação e os registros necessários estejam em conformidade com o regimento interno e com a norma ABNT NBR 16.280, que regula reformas em edificações. É fundamental também estabelecer um processo de fiscalização eficaz, no qual as administradoras e empresas de engenharia parceiras atuem em conjunto para garantir o cumprimento das normas. Em casos de irregularidade, a notificação formal ao morador deve ser imediata, e, se necessário, as obras devem ser paralisadas até que as adequações sejam feitas. Por fim, além da contratação de uma empresa de engenharia especializada, recomendo que o condomínio invista em campanhas de conscientização para os moradores, destacando a importância de seguir os procedimentos corretos, não apenas para evitar conflitos, mas principalmente para garantir a segurança e a valorização do patrimônio.
Como as práticas de sustentabilidade podem ser integradas à inteligência de segurança em condomínios? Quais soluções tecnológicas e estratégicas você recomenda e/ou utiliza para garantir que as iniciativas sustentáveis também contribuam para a segurança dos moradores e a eficiência na gestão dos recursos do condomínio?
Essa integração oferece benefícios tanto para a preservação ambiental quanto para a segurança e gestão eficiente dos recursos. Um exemplo é a automação de sistemas de iluminação, que utiliza sensores de presença para reduzir o consumo de energia e garantir que as áreas comuns estejam sempre iluminadas quando necessário, melhorando a segurança. Soluções como câmeras de segurança alimentadas por energia solar e o uso de painéis solares para alimentar portões eletrônicos e cercas elétricas também promovem sustentabilidade e segurança. Além disso, sistemas de reaproveitamento de água para a limpeza de áreas comuns e irrigação, monitorados de forma inteligente, contribuem para a economia de recursos. Outro ponto importante é a implantação de sistemas eficientes de coleta seletiva de lixo, com estações adequadas para a separação e destinação correta dos resíduos. Isso não só melhora a gestão de resíduos, mas também ajuda a manter o condomínio mais organizado e seguro, evitando acúmulo de lixo em áreas comuns. Por fim, tecnologias de controle de acesso, como biometria e reconhecimento facial, aumentam a segurança e reduzem o uso de dispositivos descartáveis, como chaves e cartões. A combinação de práticas sustentáveis com soluções tecnológicas garante um ambiente mais seguro, moderno e eficiente para todos os moradores.
Cristina Marinato
De que maneira um arquiteto pode contribuir para uma gestão condominial eficiente? Quais são as principais áreas em que o arquiteto pode atuar para melhorar a funcionalidade, a estética e a eficiência operacional do condomínio, e como isso impacta a satisfação dos moradores e a administração do edifício?
Um arquiteto pode contribuir significativamente para uma gestão condominial eficiente de várias maneiras. Seja por meio de melhorias da disposição dos espaços comuns e privativos, seja por meio da adequação à acessibilidade, mas sempre com o pensamento de tornar os espaços mais úteis e funcionais aos moradores. Até mesmo no auxílio da eficiência operacional através de soluções sustentáveis e eficientes. E claro, não podemos deixar de destacar a importância do quesito estético, projetando espaços harmônicos que proporcionem sensação de bem estar e acolhimento aos moradores. O arquiteto pode atuar em diversas áreas. No design de interiores desenvolvendo projetos pensando na ergonomia, na funcionalidade e na estética. Com projetos de reforma de fachadas, modernizando o condomínio. No desenvolvimento de projetos que visam a acessibilidade e sustentabilidade. E outras diversas. Tudo isso tem impacto positivo para os moradores e para a administração, pois melhora a qualidade de vida, gera a modernização e valorização do imóvel.
Quais são as principais dicas que você daria ao contratar um arquiteto de interiores para trabalhar em projetos dentro de um condomínio? Como você garante que o profissional escolhido atenda às necessidades específicas dos moradores, equilibrando funcionalidade, estética e o cumprimento das normas e regulamentos internos do condomínio?
Acredito em alguns pontos que devem ser observados antes de contratar um arquiteto, sendo eles: Experiência e Especialização: Certifique-se de que o arquiteto tenha experiência com projetos de condomínios e compreenda as necessidades específicas desses ambientes. Portfólio e Referências: Verifique trabalhos anteriores e peça referências para garantir que o profissional possa atender às suas expectativas. Conhecimento das Normas: O arquiteto deve estar atualizado com as normas e regulamentos internos do condomínio e da prefeitura, como regras de uso de espaços comuns e restrições estéticas. Comunicação e Flexibilidade: O arquiteto deve ser capaz de ouvir as necessidades dos moradores e se adaptar a elas, mantendo sempre um equilíbrio entre funcionalidade e estética.
Como você, como arquiteta, aborda os desafios e implicações legais associados a condomínios irregulares? Quais são os principais aspectos que você considera ao identificar e resolver problemas de irregularidades em projetos de condomínios, e como você contribui para garantir que o condomínio esteja em conformidade com as normas e regulamentações aplicáveis?
O primeiro passo é compreender as irregularidades existentes, portanto, é preciso uma análise detalhada do local. Após isso, realizamos um projeto com as correções necessárias, sempre em conformidade com as normas e regulamentos. Por fim, vamos para a parte de aprovação do projeto junto à prefeitura solicitando a regularização do condomínio.
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