Um guia de documentos imobiliários que toda pessoa precisa saber

O mercado imobiliário possui um nível técnico específico para lidar com as informações. Cada profissão possui a sua própria linguagem: arquitetos, engenheiros, corretores e advogados. Isso dificulta uma comunicação clara sobre os documentos necessários para cada análise imobiliária.

Conhecer o nome de cada documento imobiliário, entender o seu objetivo e o que fazer com o seu uso pode te livrar de golpes imobiliários.

Hoje, trarei uma explicação mais simplificada sobre os principais documentos imobiliários que toda pessoa precisa saber para fazer o seu próprio planejamento imobiliário.

Este documento é a “foto” da situação jurídica do imóvel. Você consegue:

• Descobrir quem é o dono do imóvel.
• Ter a descrição dos detalhes da localização e medições.
• Analisar os negócios jurídicos realizados.
• Verificar as legalizações (habite-se e construção).
• Entender os “embaraços” ou “gravames” que podem atrasar ou impedir o uso total da propriedade, tais como: penhora, indisponibilidade de bens e leilão.
• Validar possíveis dívidas, hipotecas ou financiamento.
• Confirmar informações sobre condomínio, loteamento e incorporação.

Esse documento possui validade jurídica de 30 dias corridos. Pode ser retirado de forma on-line de qualquer imóvel do Brasil pela plataforma oficial dos cartórios de Imóveis do Brasil. 

Precisa consultar o valor para emissão do documento que varia de acordo com o Estado onde o Imóvel é localizado.

A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel. Assim como uma criança nasce e possui a certidão de nascimento. Por isso, cada imóvel ganha um número a ser localizado dentro do cartório de imóveis competente para unificar as informações.

Popularmente, as pessoas chamam a certidão de ônus reais de matrícula, já que é uma “foto” do imóvel, mas a matrícula é a organização dos dados do imóvel dentro do cartório. A certidão é um resultado compilado de informações com uma validade.

É o documento com fé pública realizado pelo tabelião do Cartório de Notas. É muito usado para se tornar uma prova pública de um ato ou negócio jurídico de uma ou mais pessoas físicas ou jurídicas. Por isso, temos vários tipos de escrituras: doação, compra e venda, procuração, união estável, divórcio, inventário, pacto antenupcial e por aí vai.

Cabe destacar que a escritura é obrigatória para negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, conforme o Artigo 108 do Código Civil.

Além disso, uma pessoa física ou jurídica só se torna dona e proprietária depois de levar a escritura até o Cartório de Imóveis e realizar o registro na matrícula do imóvel.

Muitas pessoas possuem escrituras guardadas na gaveta sem realizar o registro, o que deixa o imóvel irregular e com menor valor de mercado.

Em resumo, é um acordo entre duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas. A desvantagem do contrato é ser um documento particular. Ou seja, mais ninguém que tenha aquela cópia pode encontrar esse acordo ali descrito. Não há como outras pessoas encontrarem essa informação de forma pública.

Por isso, existe a exigência da escritura com os critérios do tópico acima.

Todo imóvel urbano possui a sua certidão de nascimento junto à prefeitura do local. Isso porque há necessidade de organizar as informações para acompanhar as alterações de metragem, legalização de projetos e obras, restrições urbanísticas, questões ambientais e demais detalhes de competência do município.

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é cobrado pelo município de acordo com os critérios de cálculo definidos e também dados do cadastro. Por isso, é importante acompanhar essa atualização e validar as informações com o imóvel real. Todas as alterações realizadas aqui precisarão ser levadas ao cartório de registro do imóvel da região para consolidar as informações.

É a certidão de nascimento do imóvel rural junto à União Federal, mais especificamente ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra).

Esse documento concentra as informações do tamanho, além do dono ou posseiro do terreno/imóvel. É obrigatório para transferir, arrendar, hipotecar, desmembrar, partilhar (em caso de divórcio ou herança) o imóvel rural e conseguir financiamentos bancários.

Inclusive, é o documento que será levado ao Cartório de Registro de Imóveis da região para validar as informações, assim como o cadastro do IPTU.

É uma “foto” de algumas informações necessárias de acordo com o objetivo de cada certidão. Temos certidões de ações judiciais cíveis, trabalhistas, criminais; sobre dívidas junto ao município, Estado e União; capacidade civil de pessoas físicas. Tudo depende do tipo de negócio jurídico para verificar qual documento vai ser essencial para verificar o risco.

Esse manual é muito comum na entrega de imóveis na planta, por exemplo. Aqui estão contidas as informações sobre o uso, operação e manutenção do imóvel, garantias dos itens da obra e indicação de manutenção periódica.

Geralmente, o condomínio é que recebe esse manual organizado pela construtora e incorporadora. É parte essencial para guiar o síndico e a comissão de obras do condomínio em acompanhar a segurança da estrutura do condomínio para o bem-estar coletivo.

É uma espécie de “lei” para os condôminos seguirem na convivência. São algumas normas definidas pelos moradores no momento da constituição e/ou votação da assembleia de convenção de condomínio.

O grande ponto é que essas normas precisam ser organizadas com o bom senso de estudo de decisões judiciais e não podem ser contrárias às leis municipais, federais e estaduais.

É um importante guia para convivência harmoniosa entre os condôminos e fiscalização da gestão por parte do síndico.

A ata de assembleia é importante diante das votações e acordos que são realizados dentro do condomínio, associação, instituto ou empresa. Assim, poderá constar quem são as pessoas e suas responsabilidades dentro da gestão, votações sobre cotas condominiais, normas, obras, pet, e por aí vai.

Toda pessoa jurídica precisa ter uma gestão em relação às atas de assembleia para manter o histórico das informações e não perder os andamentos já realizados. No caso dos condomínios, o síndico possui essa responsabilidade e poderá ser solicitado em caso de prestação de contas, por exemplo.

É um conjunto de documentos e informações sobre o terreno, projeto do empreendimento aprovado pelo município, metragem, detalhes de materiais da obra, validação dos documentos e credibilidade inicial da empresa incorporadora ou construtora.

Esse documento precisa ser registrado junto ao cartório de imóveis para tornar a informação pública. Assim, o adquirente do apartamento ou casa “na planta” terá maior segurança em relação ao que for prometido x realizado.

Verificar esse documento é fundamental, já que é crime realizar venda de imóveis na planta sem que haja esse registro de memorial de incorporação de forma anterior, conforme a Lei 4591/64 (Lei de Incorporação).

É considerado crime realizar a venda de lotes sem o registro anterior do loteamento junto ao Cartório de Imóveis e aprovação do projeto junto à prefeitura ou Distrito Federal, conforme a Lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo).

Por isso, é fundamental pedir a informação sobre o documento que comprove esses atos antes da venda de qualquer lote.

É um conjunto de informações, desenhos e documentos técnicos que define a criação e a usabilidade de um espaço dentro de um imóvel ou a construção completa de um imóvel/empreendimento. Com esse documento, é possível fazer o planejamento de uma obra e ainda direcionar a escolha dos materiais para a execução e o conceito completo.

É um documento fundamental junto aos demais projetos complementares de iluminação e hidráulico, por exemplo. Assim, consegue evitar uma quebradeira para encontrar canos ou questões elétricas e até mesmo planejar uma obra de forma mais assertiva.

Esse documento é realizado por arquitetos e engenheiros com base na responsabilidade técnica da profissão.

O recomendado é sempre guardar essas informações em conjunto com o histórico das obras realizadas no imóvel.

Esse documento é necessário no momento da entrada e saída do imóvel de aluguel. O principal objetivo é comparar o estado do imóvel antes do inquilino entrar e quando devolver as chaves ao final da locação. Por isso, é importante que o inquilino esteja em conjunto para assinar o termo de vistoria inicial e final.

Além disso, é muito usado no momento da compra de um imóvel na planta ou usado para verificar as inconsistências da obra ou algum vício do momento.

É um documento assinado oficialmente por um profissional arquiteto, engenheiro ou corretor para demonstrar detalhes sobre critérios do imóvel. É muito usado para análise de mercado, avaliação estrutural e por aí vai. Aqui também existe a responsabilização técnica do profissional que assina o documento.

É o documento que estabelece “as regras do jogo” em relação à lista de imóveis, características de metragem, valor de mercado, datas e horários para a realização dos lances pelos arrematantes.

O edital é preparado pelo Juízo quando o imóvel é leiloado por dívidas de ações judiciais (leilão judicial) ou organizado pelo leiloeiro registrado na junta comercial do Estado de acordo com a escolha dos proprietários ou instituições financeiras (leilão extrajudicial).

A análise desse documento e validade são importantes para entender os detalhes do risco do imóvel e ter a segurança jurídica do leilão.