Qual é a melhor modalidade de crédito imobiliário?

A pergunta do artigo dessa semana parece até pegadinha, afinal, qual a definição para a palavra “melhor”? Na Metodologia QR ensinamos que toda escolha deve partir do conhecimento, o conhecimento é o que nos dá o poder de escolher o que é melhor. E nesse sentido, é preciso certificar de que há uma orientação adequada e de que o corretor de imóveis escolhido para auxiliar no processo de compra conhece com profundidade as modalidades de crédito imobiliário.

Adicionalmente, esse corretor de imóveis deve se apresentar como um educador, esclarecendo como as modalidades disponíveis atendem às necessidades específicas e como impactam a vida do comprador e da sua família. Cada cliente tem uma história, um desejo, uma expectativa, um anseio ou uma frustração, e tudo isso precisa ser considerado na hora da avaliação da melhor modalidade de crédito imobiliário.

Isso posto, podemos ampliar nossa reflexão e entender como funciona o sistema de financiamento vigente no Brasil. Vamos lá!

O lançamento de duas modalidades de crédito imobiliário agitou o mercado nos últimos anos. O primeiro ocorreu em agosto de 2019, quando a Caixa Econômica Federal apresentou a primeira linha de financiamento habitacional atrelada à inflação oficial (IPCA). Um ano depois, foi a vez do Itaú Unibanco, maior banco privado do país, oferecer uma modalidade de crédito imobiliário reajustado pela caderneta de poupança.

Nos dois casos, a principal proposta estava em reduzir o valor inicial das parcelas, possibilitando que mais pessoas conseguissem encaixar os valores de prestação na sua renda familiar. Vale pontuar que o contexto macroeconômico ajudou bastante para esses lançamentos, pois tanto os juros básicos (Selic) quanto a inflação oficial (IPCA) estavam em patamares muito baixos.

O problema é que essas novas modalidades de crédito imobiliário embutem um risco que nem sempre conhecemos. E quando conhecemos, nem sempre estamos dispostos a assumir. Como elas têm uma parte pós-fixada, é impossível prever o que vai acontecer com o valor das parcelas.

Vale observar que, historicamente, no Brasil, o crédito imobiliário tem taxas prefixadas que valem por todo o contrato. No máximo, ocorre um reajuste pela Taxa Referencial (TR), e essa segue zerada desde o fim de 2017 sem previsão de alteração.

Fato: as novas modalidades de crédito imobiliário quebraram o paradigma da previsibilidade.

Quando a Caixa Econômica Federal lançou a modalidade atrelada à inflação, a taxa mínima era de IPCA + 2,95% ao ano. Naquele instante, a inflação acumulada em 12 meses era de apenas 3,22%, o que resultava numa taxa final de 6,17% ao ano (3,22% + 2,95% prefixados), bem abaixo dos 8,5% prefixados + zero (TR) da tradicional modalidade prefixada oferecida pelo banco.

Na ponta do lápis, o valor inicial de uma prestação caiu no curto prazo entre 30% e 50% na comparação entre a linha de crédito com IPCA e a linha tradicional. Uma maravilha, não?

O problema é que, atualmente, o IPCA disparou para 8,35% em 12 meses. Ou seja, quem assinou contrato em 2019 hoje paga 11,30% ao ano (8,35% do IPCA + 2,95% prefixados), bem acima dos 8,5% prefixados + zero (TR) da tradicional modalidade prefixada oferecida pelo banco.

Detalhe: como não há limite para a alta da inflação, também não há teto de juros para essa modalidade atrelada ao IPCA.

O mesmo problema começa a ocorrer agora, na modalidade atrelada à caderneta de poupança, cuja remuneração equivale a 70% da Selic. No ano passado, quando essa modalidade de crédito imobiliário foi lançada, a Selic era de apenas 2% ao ano. Assim, as instituições chegaram a oferecer juros a partir de 4,75% ao ano (1,4% da poupança + 3,35% prefixados), bem abaixo dos 6,9% prefixados + zero (TR) da tradicional modalidade prefixada oferecida no ano passado.

Ocorre que a Selic vem subindo (já passou de 2% para 4,25%) e deve encerrar o ano em 7%, segundo previsões do mercado financeiro. Isso significa que quem assinou contrato com essa modalidade de crédito imobiliário no ano passado vai pagar 8,25% ao ano (4,9% da poupança + 3,35% prefixados), bem acima dos 6,9% prefixados + zero (TR) da tradicional modalidade prefixada.

Atenção: ao contrário da opção atrelada à inflação, essa modalidade de crédito imobiliário tem um limite de alta que equivale a 6,17% da poupança mais a taxa prefixada.

Portanto, numa “escala de risco”, posso afirmar que a modalidade prefixada é para os conservadores, que aceitam pagar um pouco mais no começo em troca de uma previsibilidade nos contratos de longa duração, acima de 20 anos.

Já a modalidade atrelada à inflação seria para os arrojados, que querem pagar menos no começo e topam o risco de o valor da parcela disparar a qualquer momento. Essa modalidade é recomendada para prazos de até 10 anos.

Agora, a modalidade da poupança se aplica melhor para os moderados. Aqueles que estão no “meio termo” entre os conservadores e os arrojados.

Apesar disso, não estou afirmando que a modalidade prefixada é a mais vantajosa. A afirmação é que a melhor modalidade de crédito imobiliário é aquela que, além de viabilizar o valor de parcela que cabe no bolso, respeita o perfil de risco de cada um.

Antes de escolher a modalidade de crédito imobiliário é essencial o conhecimento. Entender o perfil de risco, entender as vantagens e desvantagens das taxas. Avaliar o comportamento no tempo. Todos estes são conhecimentos imprescindíveis.

Certificar a boa assessoria por um corretor de imóveis é fundamental. Buscar um profissional que se preocupe em conhecer não só do mercado imobiliário, mas também de entender verdadeiramente o comprador. Esse é o único caminho para alcançar um resultado de compra seguro e satisfatório, que considera a decisão pela melhor modalidade de crédito imobiliário.