Quanto eu pago de imposto se vender um imóvel com lucro?

Mundo afora, casa própria é sinônimo de patrimônio familiar. É a ideia ilusória de que os tijolos estarão sempre imunes às crises políticas, econômicas e sanitárias. No Brasil, o déficit habitacional de 5,8 milhões de famílias sem moradia ou em situação precária de moradia mantém a demanda por imóveis constantemente aquecida. É o chamado “sonho da casa própria”.

Ainda assim, mesmo que haja alguma ilusão, é preciso reconhecer que há uma tendência histórica de valorização da casa própria e isso é sim uma oportunidade de investimento. Já antecipo que nossa coluna trará um artigo específico para os investidores em imóveis que têm como fonte de renda os recursos financeiros do aluguel.

Neste artigo atual vamos falar sobre outra oportunidade de ganho financeiro: a compra e venda de imóveis. Acompanhe a linha de raciocínio abaixo.

Na prática, não há distinção de uma comercialização de produtos. Se a venda for por um valor maior do que o valor da compra, houve lucro na operação. O ponto de atenção aqui é o imposto sobre a venda. A pergunta da maioria das pessoas está relacionada ao tamanho da famosa “mordida do Leão” e, também, como se livrar dela.

Ainda assim, é preciso entender melhor as oportunidades com a compra e venda de imóveis. Observe:

Uma aposta recorrente dos investidores é a valorização no curto ou médio prazo para ganhar dinheiro quando o mercado imobiliário está aquecido. Os investidores compram os imóveis na planta na expectativa de uma valorização de 20% a 50% num período médio de dois anos até a entrega das chaves.

Este movimento aconteceu de forma intensa no “boom imobiliário” no fim da primeira década deste século. Foi possível observar filas nos estandes de venda e listas de espera nos lançamentos imobiliários. Até um mercado de compra e venda de contratos de imóveis na planta chegou a se estabelecer, tamanha a oportunidade de valorização em curto e médio prazo.

Passado o “boom imobiliário”, podemos afirmar que os investidores estão atentos à valorização do imóvel ao longo prazo, especialmente por desconhecerem as oportunidades de valorização em curto ou médio prazo.

Reforço a importância de observar o contexto e entender como ele impacta na tomada da melhor decisão para compra e venda de imóveis. Dispor de um profissional corretor capacitado faz toda diferença para tomada da melhor decisão, no melhor momento, para potencializar os ganhos financeiros.

Na Metodologia QR, falamos sobre o profissional Corretor 5.0. Ele é mais do que um intermediador da venda do imóvel. Ele é responsável por dar a segurança para a tomada da melhor decisão. Ele é o educador do mercado imobiliário. Educação do processo de compra e venda. Educação para o poder de escolha e a tomada da melhor decisão. Educação para o empoderamento do cliente.

Saber reconhecer esse perfil profissional é fundamental. O Corretor 5.0 não é apenas um corretor de imóveis. Ele é um corretor de pessoas que se preocupa com gente. Ele está preocupado em entender o cliente. Os seus desejos, suas expectativas, seus anseios e frustração. Os falados e os não falados, porém presentes no comportamento e no ambiente social. Foco em atender e proporcionar uma experiência única.

Faço essa pontuação porque no Brasil são muitas as variáveis. Há uma inflação persistente e o valor de mercado do imóvel tende a acompanhar, no mínimo, a alta dos preços da economia. Nesse contexto, uma valorização mais acentuada vai depender de uma demanda maior do que a oferta de imóveis, o que normalmente só acontece em período de “bonança econômica”.

Portanto, depois de anos alugando ou morando em casa ou em apartamento, é possível sim comercializar o imóvel por um valor maior do que aquele que foi pago. É possível, ainda, se beneficiar da valorização regional, especialmente a decorrente de melhorias em bairros ou cidades, como acontece, por exemplo, com a chegada das estações do metrô.

E como fica a tributação se a venda resultar em lucro?

O Imposto de Renda (IR) é de 15% sobre o lucro, até R$ 5 milhões, que é calculado a partir do valor da venda do imóvel em comparação ao valor do imóvel declarado no IR. A alíquota sobe para 17,5% para lucro até R$ 10 milhões, 20% para até R$ 30 milhões e 22,5% para ganhos superiores a R$ 30 milhões.

Pela regra, o imposto tem que ser pago no limite do mês seguinte da venda, sem possibilidade de parcelamento. O ponto de atenção é que no decorrer dos anos foi criada uma defasagem entre o valor declarado no IR em relação ao valor de mercado do imóvel. Esta situação gera um lucro fiscal acima do lucro real. Esse “lucro”, na verdade, é fruto de uma inflação que não pode ser incorporada ao valor declarado do imóvel.

A última vez que o governo brasileiro permitiu a atualização do valor do imóvel declarado no IR foi em 1995. Atualmente, está em tramitação no Congresso Nacional um projeto de lei que permite a atualização do valor em troca de um imposto de 3% sobre a diferença entre o valor de compra e o valor atualizado.

Atenção: o projeto já foi aprovado no Senado Federal, mas ainda depende de aprovação na Câmara dos Deputados e, por fim, da sanção presidencial. Por enquanto, o máximo que a Receita Federal permite é declarar no IR despesas com construção, ampliação ou reforma. Esses gastos podem ser somados ao valor declarado do imóvel, desde que comprovados.

Existe alguma chance de não se pagar essa tributação?

Sim! Se você utilizar o dinheiro da venda de um imóvel para comprar um outro imóvel num intervalo de até 180 dias. Essa compra no curto prazo permite a isenção do imposto. Conhecer as regras é essencial para potencializar os ganhos financeiros com a compra e venda de imóveis.

Se você que lê este artigo é um corretor e deseja ser um Corretor 5.0, amplie sua visão e seja um educador do seu cliente. Ajude para que ele tenha a melhor tomada de decisão. Não se esqueça que é entender para atender!