As 4 principais maneiras de investir em imóveis

Vejam estas manchetes:

“Tendência de valorização atrai cada vez mais investidores” (A Gazeta).

“Mercado imobiliário em momento de alta é alvo de investidores” (Folha de São Paulo).

“Preço do imóvel avança além da inflação” (Valor).

“Desempenho das vendas de imóveis surpreende” (O Globo).

“Na contramão do mercado, ultrarricos dobram a aposta em imóveis” (Bloomberg).

Estas são apenas algumas das notícias recentes sobre o mercado imobiliário que vem tendo destaque em relevantes veículos de comunicação. Suas mensagens não deixam dúvidas: cada vez mais pessoas buscam o imóvel não apenas pelo seu valor de uso, mas como forma de investimento.

Mas quais as formas de se fazer um investimento imobiliário?

Para responder a essa pergunta é necessário dar um passo atrás e entendermos qual a característica do imóvel dentro de um portfólio de investimentos, ou seja, por que alguém investiria em imóveis se poderia investir em ações, CDB ou outros produtos financeiros?

Para além do momento favorável, o que define o imóvel como um bom investimento são suas características mais básicas, aquelas que atraem e sempre atraíram investidores e que foram muito bem apontadas pelo presidente da Ademi ES, Eduardo Fontes, em recente artigo em A Gazeta: o imóvel é uma forma segura, estável e rentável de se construir um patrimônio.

Destacamos, abaixo, as 4 principais maneiras de investimento imobiliário disponíveis:

Comprar um imóvel pronto ou em construção é a forma mais simples e tradicional de investimento imobiliário. O perfil deste investidor varia, dentre outros fatores, da disponibilidade de recursos para este fim. O imóvel em construção, normalmente, admite uma forma de pagamento mais cadenciada, com sinal mais baixo e prestações suaves. Diferentemente, o imóvel pronto demanda um recurso inicial de poupança mais alto, ainda que se financie o saldo através de algum agente financeiro.

A decisão de compra para estes investidores baseia-se no potencial de valorização futura do bem adquirido, ou seja, é um investimento que depende de como o mercado se comportará ao longo do tempo.

A aquisição de um terreno para futura permuta em uma incorporação é uma das mais rentáveis formas de investimento imobiliário. Nesta, o investidor, após adquirir a área, realiza uma permuta com um incorporador que desenvolverá o produto adequado para o local, assim, ele troca terra por unidades construídas no local, multiplicando seu patrimônio.

O investimento neste tipo de negócio, entretanto, demanda um capital elevado para aquisição da área e um prazo extenso para maturação, aprovação, lançamento e construção do empreendimento, ou seja, é um investimento de longo prazo. Ele traz, também alguns riscos, em especial àqueles relacionados à possibilidade de alteração nos índices construtivos por parte do poder público, o que pode reduzir o resultado ou mesmo inviabilizar financeiramente o empreendimento.

Se estas duas primeiras formas são mais tradicionais e de menor complexidade, as duas a seguir são mais sofisticadas na sua estruturação, elevando em vários degraus o nível de profissionalismo na relação entre empresas e investidores.

Com o advento do patrimônio de afetação, a maioria das incorporações é estruturada juridicamente através de um CNPJ criado especificamente para um propósito, ou seja, cada empreendimento é uma empresa e os direitos e obrigações desta são restritas a ele, sem contaminar ou sofrer contaminação de outros empreendimentos pertencentes a mesma incorporadora. Finalizado o ciclo referente a este empreendimento, a SPE é dissolvida.

Em algumas situações, este incorporador pode chamar investidores para compor a SPE. Estes seriam, assim, sócios no resultado financeiro da incorporação, comprometendo-se com os recursos necessários à construção e beneficiando-se da distribuição de dividendos.

Para que eventuais passivos fiscais, cíveis, tributários ou trabalhistas não atinjam estes investidores, a participação deles na SPE ocorre através de outro instrumento jurídico chamado SCP (Sociedade em Conta de Participação).

Algumas das empresas que mais tem empreendimentos em construção hoje no Espírito Santo atuam como estruturadoras de negócio, ou seja, fazem a ponte entre o incorporador e os investidores por meio deste modelo de negócio. Para tal, apresentam um nível de governança robusto e transparente, com auditorias fiscais e de engenharia justamente para prover segurança aos investidores

Os FII’s representam uma forma relativamente simples de investimento imobiliário onde, através de um condomínio, os investidores juntam seus recursos em busca de um objetivo normalmente pré-estabelecido, tais como, construção ou aquisição de imóveis prontos, com fins comerciais, logísticos ou residenciais, seja com finalidade de locação, seja de alienação.

Para participar destes investimentos, basta adquirir cotas destes fundos, devidamente registradas pela Comissão de Valores Mobiliários. Da mesma forma, caso deseje sair, é necessário apenas vender as próprias cotas, negociadas em bolsa, usufruindo de sua valorização ou penalizando-se de sua depreciação, a depender do resultado obtido pelo fundo.

Se, por um lado, os FII’s e as participações em SPE oferecem um formato bastante atrativo para o investidor que deseja investir em imóveis, mas não tem tempo ou expertise de ir a campo buscar oportunidades, a autonomia destes investidores quanto à aplicação dos seus recursos é mínima, sendo indicados, assim, como forma de diversificação da carteira de investimento e não como opção única de aplicação.

Diante de um investimento seguro, pujante e rentável como o imóvel, é saudável que haja diversas formas de participação, com características específicas para todo tipo de perfil de investidor.