Como a Selic e o custo da construção afetam a decisão de compra do imóvel

O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) divulgou o índice oficial da inflação para o último mês de março. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) atingiu a marca de 1,62%, maior variação para o mês desde 1994, ano da implementação do Plano Real. No acumulado dos últimos 12 meses a variação foi de 11,30%.

O número de março ficou acima das expectativas do mercado e do próprio Banco Central (BC). O seu presidente, Roberto Campos Neto, declarou-se “surpreso” com esta aceleração e classificou como “bastante alto” o núcleo inflacionário.

Neste artigo daremos ênfase aos efeitos da inflação no mercado imobiliário sob três importantes aspectos: taxa de juros; custo da construção; e decisão de compra do cliente.

A taxa de juros é o principal mecanismo que o Banco Central possui para promover o controle da inflação ou o aquecimento da economia. Acompanhar a trajetória da taxa Selic nos dois últimos anos de pandemia foi didático neste sentido. Em fevereiro de 2020, início da pandemia, a taxa Selic estava em 4,40% a.a. Com a implementação de severas medidas sanitárias, o BC agiu de maneira a mitigar seus impactos. Deu-se início, assim, a um ciclo de forte queda na taxa de juros. Entre agosto de 2020 e janeiro de 2021, a Selic ficou em impensáveis 1,90%. Sabia-se que este patamar era insustentável, mas foi necessário para o momento e, diga-se de passagem, amplamente favorável para o mercado imobiliário.

Com a retomada da economia, o Banco Central precisou agir para conter o aumento generalizado dos preços e a gangorra começou a pesar para o outro lado até chegarmos ao ponto onde estamos hoje: 11,75% a.a.

E como isto impacta o mercado imobiliário? Predominantemente em dois de seus atores: o incorporador e o comprador. Para o primeiro, juros mais altos comprometem a taxa interna de retorno (TIR) e, consequentemente, a atratividade ou mesmo a viabilidade do investimento. Para o comprador, a Selic mais alta eleva a taxa de juros do financiamento imobiliário cobrado pelos bancos, aumentando o valor da prestação e o preço final do imóvel. Este repasse não é automático, visto que os bancos trabalham com uma perspectiva de longo prazo. Hoje, por exemplo, as taxas praticadas tem variado entre 8% e 10% + T R. Como se vê, inferiores à Selic, mas não é possível manter estas taxas inalteradas se o mercado enxerga um cenário de juros elevados por um período mais longo.

A inflação da construção civil é medida por dois índices. Um é nacional, o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC) e outro é local, o Custo Unitário Básico (CUB-ES). Ambos são calculados através de uma cesta de produtos, além do custo da mão de obra. Os contratos de compra e venda dos lançamentos são corrigidos, até a data do habite-se, por um destes índices. Em 2021, o INCC fechou em 14,03%, muito próximo ao CUB-ES, 14,66%. Isto significa que um cliente que pagou uma prestação de R$ 2 mil em janeiro de 2021, encerrou o ano pagando R$ 2.293.

Mas se o impacto para o cliente foi ruim, para o incorporador/construtor foi ainda mais perigoso. O CUB e o INCC não conseguiram retratar com fidelidade a inflação do setor. E como não é possível qualquer tipo de repasse para os preços além da indexação prevista nos contratos, uma eventual distorção precisou ser absorvida pelos empreendedores, colocando-se em risco o resultado do empreendimento como um todo.

Desta forma, o orçamento talvez seja, hoje, o ponto mais crítico para o estudo de viabilidade de um empreendimento.

Como vimos até aqui, taxa de juros elevada e aumento do custo da construção afetam diretamente o preço dos imóveis. Pesquisa realizada pela Brain Consultoria em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadores Imobiliárias (Abrainc) e divulgada em fevereiro de 2022 mostra que, para 42% dos entrevistados, a taxa de juros é “muito fundamental” na compra do imóvel e, para 29%, “fundamental”. Parece, assim, natural, concluir que os clientes desistiriam ou postergariam suas decisões de compra em função do aumento das taxas de juros.

Entretanto, há um paradoxo neste comportamento. A mesma pesquisa mostra que, quando perguntados se deixariam de comprar um imóvel caso a taxa de juros subisse 0,5%, 69% respondeu que NÃO. No caso do aumento ser de 1,5%, 65% manteve o NÃO como resposta.

Este comportamento talvez justifique o porquê do mercado imobiliário permanecer mais aquecido do que era de se esperar nestes tempos sombrios.

A pesquisa também aponta que 70% das pessoas que adquiriram um imóvel o fizeram para uso próprio. Neste sentido, esta pessoa admite pagar mais do que gostaria ou mesmo do que poderia com certo grau de conforto por medo de que talvez, amanhã, ela não mais consiga comprar este mesmo imóvel.

Mas talvez haja uma outra explicação para esta aparente contradição. O Nobel de Economia Richard Thaler defende que a economia não é uma ciência exata, ao contrário, o ser humano é imprevisível e que, diferentemente do que prega a economia clássica, as decisões não são necessariamente tomadas de forma racional: “pessoas reais tem dificuldade de fazer divisões complexas sem calculadora, às vezes esquecem o aniversário do parceiro e ficam de ressaca no Ano Novo”. É quando a ajuda de um bom profissional faz-se necessária.

A todos nós, “pessoas reais” um ótimo feriado!