O que esperar do mercado imobiliário ainda em 2023?

Em um ano que parece demorar a engrenar, a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas de Administração, Comercialização e Atividades Imobiliárias no Espírito Santo (Ademi/Secovi-ES) realizou, na última semana, sua já tradicional rodada de mercado.

O evento, cujo propósito é discutir cenários que ajudem na tomada de decisão por parte dos empresários do setor, foi composto de três etapas: a primeira foi uma apresentação do contexto macroeconômico externo e interno e seus impactos nos negócios; a segunda foi uma leitura de momento do mercado imobiliário de Vitória e Vila Velha e o que isto representa para o futuro; por fim, os empresários que lá estavam falaram sobre os planos e projetos de suas empresas para o ano de 2023.

Estavam presentes, além destes, os diretores do Banestes, Caixa e Sicoob, bem como, o economista-chefe e o diretor do braço imobiliário da Apex Partners, Arilton Teixeira e Marcelo Murad, ambos responsáveis pelo material apresentado.

A riqueza destas informações, todavia, não deve ficar restrita aos empresários do setor, ao contrário, elas são relevantes para todos aqueles que trafegam no mercado imobiliário, seja comprando, vendendo ou investindo. Desta forma, vamos compartilhar algumas análises e conclusões da apresentação realizada:

No cenário externo, os maiores desafios pós-covid vêm sendo superados, ainda que de maneira não uniforme, pelos países. Os EUA e, mais recentemente, a China retomaram um forte ritmo de crescimento, enquanto a Europa, como normalmente ocorre, recupera-se mais lentamente.

A inflação, embora ainda alta (Zona do Euro, 6.9% e EUA, 5.0%), mostra sinais de desaceleração o que, aliada à crise bancária recente, deve ocasionar um arrefecimento dos juros nos EUA.

Este movimento de queda nas taxas de juros americanas é especialmente benéfico para o Brasil, pois torna o país mais atrativo para investidores externos. A entrada de dólares no país, como observado nas últimas semanas, diminui a pressão no câmbio e, por consequência, na inflação.

Já no Brasil, a novidade fica por conta do novo marco fiscal proposto pelo governo, cuja leitura feita por Teixeira é que, se não aponta com clareza uma redução do endividamento, ao menos possibilita a sua estabilização.

A inflação que vinha, desde meados do ano passado, em um ritmo de queda bastante lento, parece, enfim, que começa a ceder novamente. Inflação no centro da meta, aliada ao arcabouço fiscal apresentado, abre um panorama de queda na taxa de juros, medida aguardada ansiosamente pelo setor produtivo.

Embora a economia tenda a crescer em um ritmo menor do que o esperado, a construção civil deve repetir o bom desempenho dos últimos três anos, crescendo acima da média do PIB nacional.

De acordo com o Radar do Mercado Imobiliário desenvolvido pela Apex, Vitória possui, hoje, 66 empreendimentos em construção, totalizando 3.567 unidades e R$ 4,49 bilhões de Valor Geral de Vendas (VGV) lançados.

O estoque encontra-se em 21,92% ou R$ 984,6 milhões. Este estoque é, comparativamente, 15,9% menor do que um ano atrás (base fevereiro de 2023). Já as vendas foram 77,4% maiores neste mesmo período.

Vila Velha, por sua vez, permanece como o maior mercado imobiliário do ES, com um VGV total lançado de R$ 7,34 bilhões ou 5.200 unidades. O estoque também está baixo, atingindo 1.189 unidades ou 22,86% do total. Assim como ocorrido em Vitória, este estoque anual também apresentou uma queda de 20,7%.

Um dado que merece destaque é o preço por metro quadrado nas duas cidades. Se até meados de 2022 os preços em Vitória estavam substancialmente mais altos do que em Vila Velha, esse novo levantamento mostra que esta diferença caiu nos preços máximos e praticamente foi nivelada nos preços médios: em Vitória, o valor mais alto atingiu R$ 26.255 por metro quadrado e o médio, R$ 12.314. Já Vila Velha, registrou como maior preço R$ 19.160, mas seu preço médio, R$ 12.307, equiparou-se à Vitória.

Esta é uma sinalização consideravelmente relevante para o mercado de Vila Velha!

O levantamento apresentado por Marcelo Murad traduz, em números, o que a percepção já mostrava: o mercado imobiliário residencial de Vitória e Vila Velha encontra-se em bases bastante saudáveis, com queda dos estoques e aumento das vendas. Este cenário pavimenta o caminho para novos investimentos e lançamentos no setor.

O mercado não tem o mesmo comportamento em todos os segmentos. Em boa medida, os bons números apresentados relacionam-se ao médio e alto padrão e é neste segmento que deve se concentrar o maior VGV de lançamentos para este ano. Todavia, há uma aposta na retomada dos empreendimentos econômicos, inclusive com subsídios casados, ou seja, federais e estaduais, para o comprador de baixa renda.

Embora o momento esteja bastante favorável, não se percebe uma corrida desenfreada para novos lançamentos por parte dos empreendedores. Não que seja falta de apetite, parece mais um movimento de cautela e responsabilidade, visto que os sinais macroeconômicos, em especial os juros altos, ainda tornam os riscos bastante elevados. Assim, os movimentos, embora positivos, são conservadores. E isso não é ruim.