Qual a melhor forma de investir em imóveis?

Consiste em construir uma carteira que permita ao investidor viver de renda ou complementá-la. Deve-se considerar nesta conta, além da renda passiva, a valorização do bem, que funciona como uma renda indireta incorporada ao patrimônio, contribuindo para mantê-lo atualizado.

Não é incomum ouvirmos que imóvel é sempre um bom investimento. Mas para esta máxima fazer sentido, é importante ter em mente que a curva de valorização de um imóvel assemelha-se mais a uma escada do que a uma rampa, ou seja, o ciclo de valorização de um imóvel é composto por um período de estabilização de preços (a parte plana do degrau), seguido de um período de expansão (a elevação do degrau). Por isso é necessário manter a visão de longo prazo.

Sendo feito de forma adequada, o negócio imobiliário oferece baixo risco ao investidor, risco este que pode ser ainda mais mitigado quando os investimentos são diversificados.

Esta talvez seja a forma mais tradicional de investimento. Um cuidado necessário neste tipo de operação são os custos indiretos do negócio, tais como custos de transferência, imposto sobre o ganho de capital, eventuais despesas de reparos (no caso de imóveis prontos), despesas com a corretagem na revenda.

Para quem busca renda passiva, a compra de um imóvel para locação, seja residencial, seja comercial, é uma opção. A relação entre valor de aquisição X valor do aluguel é que determinará a atratividade do investimento, lembrando que pode haver períodos de vacância onde os custos de condomínio e IPTU deverão ser arcados pelo proprietário.

Adquirir uma área para incorporação futura é uma das formas de maior ganho patrimonial. Na conta financeira, porém, é necessário considerar o tempo de maturação da área, eventuais riscos jurídicos relacionados à aprovação dos projetos nos órgãos públicos, bem como o tempo para construção e comercialização das unidades.

A participação de investidores em Sociedades de Propósitos Específicos para a incorporação imobiliária é uma modalidade que cresceu bastante nos últimos anos. Cuidados relacionados à escolha da incorporadora e construtora, bem como do modelo jurídico que isente este investidor das responsabilidades legais da incorporação são fundamentais.

Esta tem se mostrado a forma mais comum de investimento imobiliário através do mercado financeiro. FII’s são veículos em que vários investidores (tanto pessoas físicas como jurídicas) entram com uma fração do patrimônio total do Fundo. Os FII’s são administrados por um gestor profissional que aplicará os recursos na construção ou na exploração de imóveis comerciais. Parte da atratividade e popularização dos FII’s está relacionada ao baixo valor de entrada das cotas. Com pouco dinheiro é possível montar uma carteira de FII’s que proporcionará tanto renda passiva como valorização patrimonial. A isenção tributária, a alta liquidez e a simplicidade de operação são outros fatores de atratividade dos FII’s.

As Letras de Créditos Imobiliários, conhecidas como LCI, são títulos de Renda Fixa relacionados ao mercado imobiliário. Através delas, o investidor “empresta” dinheiro para que as instituições financeiras disponibilize estes recursos para iniciativas no mercado de imóveis. A remuneração fica atrelada a uma taxa definida no momento da compra do título.

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários, chamados pela sigla CRI, são um produto semelhante à LCI e está relacionado à carteira de recebíveis das empresas do setor imobiliário. Dentro de um prazo combinado, o investidor recebe o valor investido acrescido de juros e atrelado ao CDI. Muitos FII’s investem em CRI’s na composição de sua carteira.