O mundo é cada vez mais urbano, de tal modo que, segundo a ONU, 66% das pessoas viverão nas cidades até 2050. E esta é uma realidade que não distingue ricos e pobres, pois existem metrópoles tantos em países desenvolvidos como nas regiões que concentram pobreza e todos os problemas sociais associados a ela.
No entanto, o expressivo aumento na quantidade e tamanho das cidades se dará, de acordo com os mesmos estudos, principalmente nos continentes africano, asiático, mas também no latino-americano, onde estamos.
E ainda é preciso considerar que “as cidades pequenas são numerosas e muitas crescem rapidamente. Globalmente, cerca de metade dos (atuais) 3,9 bilhões de habitantes residem em pequenos estabelecimentos com 500 mil habitantes”, ou seja, trata-se de um prognóstico que deve servir de alerta às prefeituras capixabas, pois todas elas enquadram-se nesta realidade.
Nos seus primórdios, as cidades viviam sob um poder monárquico absolutista, ainda que as regulamentações construtivas eram bem menos restritivas que as que encontramos nas cidades atuais. Com o tempo, vieram normativas que visavam controlar o crescimento das cidades, incluindo o zoneamento, que busca associar numa mesma região urbana ou bairro atividades compatíveis entre si e/ou inibir aquelas que, porventura, sejam incômodas ou inadequadas em relação a uma determinada vizinhança.
Daí que existem, por exemplo, zonas residenciais, cuja maioria das construções são, obviamente, moradias. Contudo, mesmo num bairro residencial, é desejável a existência de algumas atividades de comércio e serviços, como farmácias, padarias, supermercados, academias de ginásticas, e até escolas, para que as crianças e jovens não precisem realizar longos deslocamentos entre suas casas e os locais onde estudam.
Outro importante instrumento de regulação urbanística é o Coeficiente de Aproveitamento, também chamado de Potencial Construtivo. O Coeficiente de Aproveitamento é um índice que determina a densidade de cada lote e, consequentemente, de um bairro ou região. Com isso, as administrações municipais e planejadores urbanos podem prever a infraestrutura necessária para cada parte da cidade, tais como serviços de água, coleta de esgoto e lixo, energia elétrica, transporte público, etc.
A questão é que este índice é que de fato interessa ao mercado imobiliário, pois nele está contido o valor comercial dos lotes, bem como o potencial de vendas das edificações, principalmente no caso de prédios residenciais e de salas comerciais.
O aumento do Coeficiente de Aproveitamento pode não só adensar uma cidade ou região, como também a verticaliza, permitindo prédios mais altos. Uma maior densidade otimiza a infraestrutura urbana, tornando-a mais barata aos moradores. Não obstante, há casos de cidades que mesmo se verticalizando e adensando, não proporcionaram a redução no preço das moradias, mas até o contrário, de tal modo que a população de menor renda teve que buscar regiões menos adensadas, com carência de infraestrutura e mais distantes dos centros, onde estão localizados a maior quantidade e os melhores empregos.
Também é importante ressaltar que a menor densidade estimula maior gasto com combustíveis fósseis, isto é, com deslocamentos motorizados que aumentam as emissões de CO2, tornando a cidade, ou uma região dela, menos sustentável, ainda que possa aparentar que ocorre justamente o inverso. Bairros ou condomínios residenciais horizontais, com muitos lotes com uma única residência construídas neles e cercada de árvores, trazem a ideia de que se trata de um lugar “mais natural” e, portanto, menos urbano. O resultado, porém, é a baixa densidade habitacional.
Contudo, com a população mundial na casa dos bilhões, quanto mais nos juntarmos, melhor e menor será o consumo energético.
Esse é um dos desafios de pensarmos as cidades no mundo atual, pois o equilíbrio entre desenvolvimento e sustentabilidade é de fato desejável, porém cada vez mais difícil de ser alcançado.
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