A importância do orçamento na gestão de um condomínio

*Gedaias Freire da Costa

Não é possível ter um planejamento financeiro sem um orçamento bem elaborado que possa nortear o administrador de qualquer empresa na execução dos projetos e alcançar as metas estabelecidas. Nos condomínios não é diferente, afinal, cabe ao síndico nos termos do artigo 1.348, VI, do Código Civil Brasileiro, elaborar anualmente o orçamento da receita e da despesa para o ano ou exercício seguinte, que deverá ser aprovado em assembleia.

A Lei 4.591/64 que dispõe sobre os condomínios em edificações, bem como, o Código Civil, ao regulamentar o condomínio edilício, não mencionaram quais despesas serão objeto de rateio entre os condôminos e nem precisava, afinal, referidas normas, respectivamente, no artigo 12 e artigo 1.336, I, estabelecem que são deveres dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio, na forma de suas frações ideais, salvo disposição expressa na convenção, portanto, toda e qualquer despesa em prol do condomínio será objeto de rateio.

De forma geral, as despesas dos condomínios são classificadas em ordinárias e extraordinárias, ambas de responsabilidade do proprietário, mesmo que o imóvel esteja alugado, neste caso, o locador (proprietário) insere no contrato com o locatário (inquilino) quais são as despesas que este deve pagar ao morar no imóvel alugado. Mesmo assim, se o inquilino não pagar a taxa condominial, a cobrança será efetivada pelo condomínio em face do proprietário, pois, a despesa mensal do condomínio é uma obrigação propter rem (ou seja, são despesas que acompanham a coisa), a qual vincula o titular da propriedade ou quem exerce o domínio sobre o bem imóvel.

Importante ressaltar que, mesmo as normas acima citadas não trazendo um rol destas despesas, a Lei de Locação (lei 8.254) foi feliz em descrevê-las, vejamos:

No artigo 22, X, cabe ao locador (dono do imóvel) pagar as despesas extraordinárias, elencadas no parágrafo único, citamos:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.

Por sua vez, o artigo 23, XII, estabelece que cabe ao locatário pagar as despesas ordinárias, especialmente as nominadas no parágrafo 1º, a saber:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) água e esgoto, gás energia das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação

Portanto, deve o síndico fazer um diagnóstico financeiro (receita e despesa), geralmente, do ano anterior, incluir previsões de obras e outras despesas, para elaborar um orçamento próximo da realidade do condomínio, que seja exequível e suportável pelos condôminos.

A importância do orçamento não fica restrito somente a previsão das despesas para o ano ou exercício seguinte, mas, qual a receita necessária para custeio, receita esta, que nada mais é do que o rateio destas despesas entre os condôminos na forma da fração ideal ou como já dissemos, salvo disposição expressa na convenção, que pode fixar rateio de forma diversa da fração ideal.

Outra questão relevante relacionada ao orçamento está relacionada a taxa de condomínio, reconhecida como título executivo extrajudicial (artigo 784, X, do Código de Processo Civil), desde que devidamente comprovado, logo, o orçamento comprova o rateio mensal das despesas, além de outras despesas mensuráveis ou medidas (água, luz, gás).

Outro fato importante é que a lei de locação ao tratar das despesas ordinárias como sendo obrigação do inquilino, dispõe de forma clara no § 2º do artigo 23:

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Ou seja, o orçamento ou previsão orçamentária aprovada pelos condôminos, tem impacto direto na obrigação do inquilino, que pode exigir a comprovação destas. Além disto, o orçamento significa transparência, responsabilidade e zelo da administração condominial na manutenção e conservação da edificação e demais serviços ofertados aos condôminos, afinal, todos os gastos estão previstos para serem realizados em prol da comunidade condominial, trazendo segurança, conforto e valorização do imóvel.

*Gedaias Freire da Costa é o presidente do Sindicato Patronal dos Condomínios do Espírito Santo (Sipces)