*Renato Avelar
Avaliar um imóvel de forma correta e justa não é uma tarefa fácil, especialmente porque este tema, absolutamente necessário para a formação correta do preço final de qualquer empreendimento, ainda é feito por muitos de forma artesanal.
Preponderante na base da cadeia comercial do mercado imobiliário, a precificação é um desafio. Apesar da evolução registrada nos métodos para composição real de preços, muitos se acomodaram e seguem adotando práticas antigas quando é preciso definir o valor de um bem imóvel.
Infelizmente, ainda existem no mercado profissionais e terceiros que se pautam no “ouvi dizer” sobre o quanto um vizinho vendeu sua casa, ou sobre quanto se comenta nas ruas em relação ao valor médio do metro quadrado da região, o que é preocupante. Isso porque existe uma gama de variáveis que valorizam ou desvalorizam um imóvel e que, se não forem consideradas corretamente, podem levar a avaliações equivocadas, comprometendo e gerando prejuízos a todos os envolvidos no processo de compra e venda.
A avaliação de imóveis deve se basear em fatos, pois não existe um imóvel igual a outro. Num único prédio, com todos os apartamentos idênticos, sempre há diferença no valor entre eles, pois algumas unidades podem ter tido investimentos diferentes feitos por seus proprietários. E essas alterações precisam ser estimadas, avaliadas, ranqueadas e ter seu valor definido a partir desta análise.
E mais: a estimativa deve ser feita por um corretor de imóveis, perito ou empresa que tenha conhecimento e experiência em avaliação para garantir que o processo seja realizado de maneira precisa e confiável. Outro fato importante é que o proprietário também deve participar do processo e, ao final, cobrar o laudo relacionando os critérios e métodos utilizados.
Neste estudo são considerados a comparação com outras propriedades vendidas recentemente na área do imóvel avaliado; o momento do mercado imobiliário na região; informações específicas sobre a propriedade, como tamanho, localização, condições gerais, entre outros pontos. Só a partir daí será definido o valor real do imóvel. É recomendado, também, que o processo de avaliação use a NBR - 14653, o mais eficaz método comparativo de dados de mercado.
Importante reforçar que a velha máxima, usada pelo mercado no passado de que “todo dia sai um desavisado de casa”, e que ele pode adquirir o seu imóvel acima do preço, sem pesquisar antes, está em desuso por dois fatores: as pessoas estão cada vez mais bem informadas e, em tempos de ESG, a empresa ou profissional que prefere trabalhar na base do “jeitinho brasileiro” está com os dias contados.
Os novos tempos pedem um profissional moderno e assertivo, que conheça as técnicas de avaliação e apresente laudos consistentes para precificação. Somente assim será possível estabelecer uma base sólida de argumentação numa negociação, com um bom resultado para o vendedor e para o comprador.
*Renato Avelar, empresário do segmento de Comércio Imobiliário, Broker Owner da RE/MAX Häuser e membro do Núcleo de Imobiliárias associadas à Ademi-ES
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