*Claudionor Brandão
Em junho passado, entrou em vigor a nova ABNT NBR 17.170, norma que estabelece prazos e garantias dos sistemas construtivos de uma edificação e promete mudar a cultura da manutenção preventiva nos condomínios a partir da definição de atribuições e responsabilidade de cada um dos atores relacionados nestas demandas.
Entendo que este documento veio para ajudar no relacionamento entre incorporadora, construtora e cliente final no que tange à assistência técnica e pode promover a paz social na relação fornecedor e consumidor, desde que cada um cumpra seu papel.
Editada em dezembro do ano passado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), ela traz em seu escopo diretrizes para incorporador, construtor ou prestador de serviços em edificações de toda natureza de uso estabelecerem as condições e prazos de garantias, tecnicamente recomendados, conforme a respectiva confiabilidade do processo de produção.
A norma traduz, no manual de uso, operação e manutenção, as obrigações dos usuários, proprietários das unidades privativas e síndicos em relação às áreas comuns para cumprir as condições de manutenção da garantia da obra oferecida pelo incorporador ou construtor, conforme a norma 5674 e 16.280, estabelecendo também as incumbências dos agentes intervenientes envolvidos na cadeia produtiva.
O prazo de garantia compreende o período em que o fornecedor é responsável por corrigir falhas nos produtos que ele forneceu, originadas no processo de concepção e produção. Esses prazos são tecnicamente recomendados e variam para cada elemento construtivo, conforme estabelecido na norma.
O produtor pode, de acordo com a confiabilidade de seu produto, estabelecer prazos diferentes. Já os prazos de garantia legal, que se referem à segurança e solidez, seguem o que está definido na legislação vigente, atualmente de cinco anos, com o marco inicial desses prazos sendo a data de expedição do habite-se da edificação.
Uma das principais condições para o cumprimento das garantias é a realização das manutenções preventivas. No entanto, no contexto da gestão condominial, um dos maiores entraves que a administração enfrenta para cumprir o plano de manutenção preventiva, conforme estabelecido no manual, é convencer a assembleia de condôminos a aprovar, na previsão orçamentária, a alocação de recursos orçamentários para seu custeio.
Tal dificuldade reside no desejo de se manter um menor valor na cota condominial, no despreparo de muitos síndicos que desconhecem suas responsabilidades civil e criminal diante da falta de manutenção, e, sobretudo, na falta de conhecimento dos condôminos sobre as consequências da ausência de manutenção para a edificação. Isso muitas vezes leva à confusão entre garantia legal ou contratual e a desobrigação de custeio da manutenção preventiva.
O sucesso na aplicação dessa norma requer uma mudança cultural que envolve todos os atores desse cenário impactados pelas eventuais demandas dessa relação de consumo.
Isso inclui conscientizar o adquirente sobre suas atribuições e responsabilidades na fase embrionária do empreendimento, profissionalizar a atividade do síndico e envolver mais a administração condominial no processo de gestão das garantias. O objetivo é promover a paz social a partir de uma relação em que cada um desempenhe seu papel: de um lado, um fornecedor de qualidade, e do outro, um consumidor consciente de suas obrigações.
Assim, poderão, em conjunto, identificar as falhas nesse processo de forma justa e equânime, evitando decisões preestabelecidas que desconsiderem a razoável cota de participação de cada parte no surgimento do problema e na respectiva responsabilidade pela sua resolução.
*Claudionor Brandão é CEO da CECAD Adm. Condominial e membro do núcleo de Administradoras de Condomínio da ADEMI-ES
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