*Flávio Dantas Silva
Um imóvel precificado corretamente é fator essencial para quem vende e para quem compra uma casa, apartamento, sala, terreno ou qualquer outra propriedade do gênero. Mas esta não é uma tarefa fácil.
Na maioria das vezes, ela se traduz num desafio por conta das diversas análises necessárias para determinar um valor justo e competitivo no mercado.
Causa de entrave em muitas das negociações entre vendedor e comprador, a grande dificuldade da avaliação e consequente precificação correta de um imóvel esbarra quase sempre em três fatores.
O primeiro ponto se refere ao preço que os proprietários acham que seu imóvel vale. Chamamos essa etapa de “valor estimado” ou de “valor sentimental”.
Outro fator decorre do preço que os peritos avaliadores/corretores de imóveis devidamente credenciados e conhecedores daquele mercado apuram para o bem a ser colocado à venda.
Por fim, definimos o valor médio que o “mercado” está disposto a pagar pelo metro quadrado daquele imóvel ou propriedade a ser comercializada.
Considerando esses três aspectos, o próximo passo é fazer a precificação do imóvel corretamente, entendendo que neste trabalho vão prevalecer localização e infraestrutura do entorno, estado de conservação do imóvel, acabamento e outros quesitos que, juntos, compõem o valor do bem e justificam o investimento.
O denominador comum a respeito da avaliação e precificação correta de um imóvel, seja ele, residencial, comercial ou misto, passa por alguns critérios a serem seguidos. São eles:
1. Fator comparativo
Verificar imóveis ou propriedades similares com a mesma configuração, situação geográfica, posição do sol, como também pesquisar em sites responsivos, imobiliárias e profissionais habilitados pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) ou credenciados pelo Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).
2. Fator mercadológico
Ter conhecimento prévio do preço do metro quadrado que o mercado está pagando por imóvel ou propriedade, levando em conta o estado de conservação que aquele imóvel se encontra, condições de acabamentos, materiais utilizados, marcenarias, louças, metais, decoração e outros.
3. Fator idade
Deve-se sempre levar em consideração a “idade” do imóvel a ser comercializado, seja ele uma casa ou mesmo um apartamento. Uma avaliação que considere corretamente o estado de conservação do bem a ser negociado faz com que ele seja vendido em menor tempo.
Por isso, é essencial que os profissionais envolvidos neste trabalho tenham conhecimento e experiência nesta função. O imóvel bem precificado e avaliado, geralmente, é comercializado com muito mais facilidade e velocidade do que uma propriedade avaliada com preços “fora” do mercado.
Importante reforçar, por fim, que essa é uma tarefa complexa que, além de competência profissional, exige tato e sensibilidade do corretor de imóveis, pois, do contrário, pode ter um efeito reverso e despertar sentimentos indesejados ao cliente e, até mesmo, inviabilizar o negócio.
*Flávio Dantas Silva é vice-presidente da Ademi-ES, conselheiro do Secovi-ES e diretor da Flávio Dantas Imóveis
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