Quando é possível excluir um morador antissocial de um condomínio?

*Gedaias Freire da Costa

O assunto abordado é tema nos noticiários: um condômino, por determinação judicial, deverá deixar de residir em um condomínio situado em um dos bairros nobres da Capital. Fato este, que se repete, pois, outros casos em Vitória tiveram o mesmo fim e repercussão.

O Código Civil (Lei 10.406/2002) introduziu na legislação a possibilidade da exclusão do condômino antissocial, ao dispor no parágrafo único, do artigo 1.337, de forma clara:

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Importante ressaltar que, morar em condomínio, exige de todos educação para uma convivência harmônica, afinal, cumprir os três S (saúde, segurança e sossego) no uso da unidade privativa ou área comum é fundamental. Ou seja, o uso dessas áreas não poderá afetar o sossego, saúde e segurança dos demais moradores e da própria edificação.

Isso posto, precisamos situar o que caracteriza um condômino antissocial. São atos praticados por um morador que gera incompatibilidade de convivência com os demais, logo, não são atos praticados em relação a um vizinho apenas, mas que perturbam o sossego, a saúde, a paz, a harmonia e a tranquilidade da coletividade, devidamente registradas nos meios adotados pelo condomínio (livro, e-mails etc.).

A penalidade inicial para esse tipo de comportamento é a fixação de uma multa no valor de até 10 (dez) vezes o valor da taxa ordinária, que poderá ser paga ou discutida pelo infrator, e, no caso de inadimplência, cobrada judicialmente pelo condomínio.

De forma geral, essas situações (comportamento antissocial) são solucionadas amigavelmente, mas quando o condômino infrator não está nem aí para os princípios de boa-fé, social e de convivência harmônica, o único caminho que resta aos demais condôminos é votar pela exclusão deste. Por isso, a parte final do parágrafo único do artigo 1.337 dispõe “até ulterior deliberação da assembleia”.

É deliberado em assembleia que o condomínio deverá acionar o condômino infrator para buscar a exclusão deste. Inclusive, mediante decisão liminar conforme a gravidade dos fatos, cabe ao síndico contratar advogado para o ajuizamento da ação devida, relatando os fatos (comportamentos reiterados que geram a incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, as repercussões destes atos), o direito e as provas das condutas antissociais.

Concedido a liminar ou em sentença de mérito a exclusão do condômino antissocial, tal fato não viola o direito de propriedade, pois no uso desta, devem ser obedecidos os limites da lei. Especialmente, não violar o sossego, saúde e segurança dos demais moradores. Logo, o uso nocivo ou comportamento nocivo e agressivo, por parte do proprietário, impõe a este a perda do direito de morar naquela coletividade atingida por seus atos. Todavia, ele poderá vender ou alugar sua unidade privativa.

Ao condômino antissocial é assegurado a ampla defesa, desde a imposição da multa equivalente a dez taxas ordinárias, bem como, quando da citação no processo judicial.

Fica a lição: morar em condomínio impõe o cumprimento das regras internas, mas acima de tudo, adotar o bom senso e a educação no uso da sua unidade ou de áreas comuns, para não afetar o sossego, saúde e segurança dos demais moradores. O que não nos parece difícil e complicado, mas, para alguns, morar em condomínio “édifícil”.

*Gedaias Freire da Costa é advogado e presidente do Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas de Administração de Condomínios do Espírito Santo (Sipces)