O tratamento fiscal das operações imobiliárias sofreu alterações significativas com o início da fase de testes da reforma tributária e a edição da Lei Complementar nº 227/2026. A locação e a alienação de bens imóveis passam a ser gradualmente submetidas ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), em substituição progressiva ao ISS, ICMS, PIS e Cofins. Essas mudanças geram impactos relevantes tanto para pessoas jurídicas quanto, em determinadas situações, para pessoas físicas.
Embora as atividades imobiliárias tenham sido inseridas no campo de incidência do IBS/CBS, não houve substituição integral da tributação incidente sobre o setor. Permanecem aplicáveis, conforme o caso, o Imposto de Renda e a CSLL (nas operações realizadas por empresas), bem como o ITBI nas transmissões imobiliárias.
A conjugação desses elementos sugere tendência de elevação da carga tributária efetiva, ainda que a legislação preveja alíquotas reduzidas: redução de 50% para vendas de imóveis (com aplicação de redutores na base de cálculo) e de 70% para locações, com redutor social atualmente em torno de R$ 600, além de regras específicas quanto à exclusão de determinadas despesas, como IPTU e condomínio, quando cabível.
Para 2026, foi instituída alíquota-teste de 0,9% CBS e 0,1% IBS. Nesse cenário, a adequada emissão de documentos fiscais, com o correto destaque dos tributos e a observância das reduções setoriais, torna-se medida essencial para mitigação de riscos fiscais.
Contudo, a ausência de regulamentação da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI) tem gerado insegurança jurídica e operacional. Recomenda-se, portanto, que os contribuintes documentem as tentativas de cumprimento das obrigações acessórias (protocolos, registros de instabilidade, comunicações formais), como forma de resguardar a boa-fé e reduzir exposição a penalidades decorrentes de falhas atribuíveis ao poder público.
Em relação ao ITCMD, a LC nº 227/2026 estabelece diretrizes para que, na transmissão causa mortis ou por doação de quotas/ações de empresas fechadas, a avaliação reflita o valor de mercado, admitindo métodos como fluxo de caixa descontado, observando piso correspondente ao patrimônio líquido ajustado a preços de mercado, acrescido do valor do negócio.
Como a aplicação depende de legislação estadual específica e respeita as anterioridades anual e nonagesimal, 2026 se apresenta como ano sensível e estratégico para reavaliação de estruturas patrimoniais, especialmente em unidades federativas que ainda adotam critérios simplificados.
Por fim, destaca-se a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que atribui identificador nacional único a cada imóvel e amplia a integração de informações entre Receita Federal, fiscos estaduais e municipais e os serviços de registro, em linha com os objetivos de simplificação, cooperação federativa e justiça fiscal.
Regulamentado, entre outros atos, pela IN RFB nº 2.275/2025 e pela Portaria RFB nº 561/2025, o CIB tende a elevar a capacidade de fiscalização e reduzir práticas informais, como contratos não registrados e rendimentos de locação não declarados, reforçando a importância de compliance fiscal e documental no setor.
