É crescente o número de pessoas que optam para a aquisição de imóveis para investimento e renda. Antes, tínhamos a cultura do investimento em bens de raiz com imobilização de patrimônio sem a finalidade direta da receita recorrente. Mas com a opção do aluguel para cobertura dos custos de manutenção, essa cultura foi substituída pela visão do imóvel como capital e do aluguel como rendimento.

O aluguel é, sim, cada vez mais, um negócio promissor, mas requer o mesmo olhar de qualquer outra atividade empreendedora.

Se você ainda não entendeu que o melhor é terceirizar a administração da locação para uma imobiliária referenciada e realmente especialista no assunto, tenha em mente 5 bases para blindar sua locação de problemas:

Contrato de locação é aquele em que se troca posse por dinheiro. Isso quer dizer que a cobrança do aluguel precisa corresponder ao período de posse do locatário. A transferência da posse para o locatário é simbolizada pelo ato da entrega das chaves, independentemente da data da mudança para o imóvel, e a cessação da cobrança dos aluguéis vai ocorrer na data da restituição das chaves para o locador, ao final do contrato.

Cuidado com quem você vai colocar no seu imóvel. Isso vale tanto para o perfil de bom pagador e da adequação da renda ao padrão do imóvel, quanto para aspectos morais e comportamentais, sobretudo para imóveis situados em condomínio. Só quem já viveu isso como locador, sabe o quanto os problemas de convivência podem comprometer a paz de todos os envolvidos.

Não se valha de contratos que não correspondam à sua necessidade. Não use o contrato formulário da papelaria. Não baixe um modelo da internet. Se você não vai confiar a administração do imóvel para uma imobiliária referenciada, contrate um advogado realmente especialista em locações imobiliárias. Acredite: o barato pode sair muito caro!

Segundo a Lei 8.245/91, a nossa Lei de Locações, o locador é obrigado a disponibilizar o imóvel em condições de uso, conforme a destinação da locação, e o locatário é obrigado a servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido. Devendo restituí-lo, ao final, nas mesmas condições inicialmente recebidas, salvo o desgaste natural.

Mas nada disso terá efeito se não houver a retratação fiel do estado inicial do imóvel, inclusive com laudo fotográfico, para parametrização do padrão de restituição. Por favor, não esqueça que as fotos precisam ter data.

Bem diziam nossos avós que "o combinado não sai caro". E aqui eu referencio e acrescento: o óbvio precisa ser dito e registrado. Até porque a obviedade sempre será relativa – o que é claro para uma pessoa, pode não ser para outra. Na dúvida, saiba as principais obrigações de cada parte a partir do esquema abaixo, extraído da Lei de Locações.

1. Entregar o imóvel em condições de servir ao uso, conforme a destinação
2. Responsabilizar-se pelos danos anteriores que comprometam a funcionalidade do imóvel
3. Assegurar a posse pacífica e sem obstáculos do imóvel locado
4. Não realizar intervenções no imóvel, salvo em caso de problema estrutural urgente
5. Fornecer relatório detalhado do estado inicial do imóvel, quando solicitado
6. Fornecer recibo detalhado dos valores recebidos
7. Pagar as despesas extraordinárias de condomínio
8. Comprovar as despesas cobradas no rateio de despesas, no caso de imóveis com áreas comuns não situados em condomínio
9. Dar preferência de compra ao locatário, em caso de venda do imóvel locado

1. Pagar pontualmente os alugueis e encargos da locação
2. Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido e não desviar esse uso
3. Não sublocar, não ceder, nem emprestar o imóvel (total ou parcialmente) no curso da locação
4. Não realizar obras de qualquer porte não autorizadas pelo proprietário
5. Cuidar do imóvel, com o mesmo zelo como se seu fosse – é preciso entender que o locatário tem o dever de conservação da funcionalidade
6. Restituir o imóvel ao final, nas mesmas condições iniciais recebidas, salvo o desgaste natural – isso acontece porque o locatário é responsável por danos decorrentes de mau uso
7. Pagar as despesas ordinárias de condomínio
8. Pagar as cotas de rateio de despesas, no caso de imóveis com áreas comuns não situados em condomínio
9. Encaminhar ao locador as comunicações recebidas destinadas ao mesmo
10. Fazer o imediato reparo dos danos no imóvel
11. Fazer a imediata comunicação de problemas estruturais, permitindo o acesso do prestador de serviços enviado pelo locador
12. Permitir a vistoria do imóvel pelo locador, mediante agendamento prévio
13. Permitir a visitação de interessados em comprar o imóvel quando não exercitar o seu direito de preferência

A boa informação e o preparo sempre antecederão às crises como escudos, verdadeiras blindagens. E se o seu negócio é alugar, meu desejo é que as suas locações sejam blindadas!