O mercado de locações, hoje, possui novos contornos. Muitos deles trazidos pela importação de figuras contratuais importadas de outros países. Isso explica o surgimento de contratos batizados por expressões em língua inglesa, como o “built to suit” (construído para servir, em tradução livre), onde o locatário (o que vai alugar, inquilino) encomenda a construção ou a reforma do imóvel ao locador (o dono do imóvel) para a implantação de uma atividade, mediante compromisso de longa vigência.

No campo empresarial também existem soluções criativas, como o “sale and leaseback”, que em tradução livre significa “venda e alugue de volta”. Esta é uma operação que viabiliza a desmobilização do ativo imobiliário (o imóvel) por meio da venda, mas permite que o antigo proprietário desse imóvel continue usando-o mediante contrato de locação junto ao comprador. Um caso célebre foi a megaoperação envolvendo as Casas Pernambucanas em 2020, com a aquisição de 66 lojas da rede por um fundo imobiliário do Credit Suisse, por R$ 450, 3 milhões.

Essas novas operações somente são possíveis porque surgiram novos hábitos, como o de investir em fundos imobiliários. Essa, inclusive, é uma prática cada vez mais comum entre os jovens e adultos até 38 anos, os millenials, que conseguem investir quantias mínimas com um excelente retorno.

Não fosse somente o conceito de liquidez de recursos e a prática empresarial da utilização de imóveis alugados para o desenvolvimento de suas atividades, essas alterações de hábitos vão além, para alcançar também o universo das locações residenciais. O brasileiro continua almejando adquirir a casa própria, mas cada vez mais tarde.

Essa mesma geração está focada na experiência e em ter mobilidade, além de preferir morar melhor de aluguel. Dessa forma, adiam o projeto do primeiro imóvel por meio de um planejamento no estilo “viver melhor e poupar menos por um período bem mais longo.”

Somado a isso, o mercado se depara com o, cada vez mais desafiador, descompasso da oferta em relação à demanda. O que se traduz na confirmação de aumento proporcional do tíquete da locação, independentemente de outros fatores.

O censo demográfico de 2022, apontou que a população brasileira passou para 203.062.512 habitantes em 2022. Em números atuais: 203.080.756: Um aumento de 12.324.957 habitantes, representando 6,5% em 15 anos, ou 0,44% ao ano.

Segundo a Fundação João Pinheiro (FJP), de Belo Horizonte, o déficit habitacional é composto por três grandes componentes: habitação precária, coabitação e ônus excessivo com o aluguel urbano. Sendo que os últimos dados da FJP mostram que o Brasil possui um déficit de cerca de 6 milhões de unidades habitacionais.

O locatário, sobretudo na mencionada faixa etária até 38 anos, possui outras predileções atualmente. O estilo de vida dos millenials está estabelecido em mobilidade, compartilhamento de espaços, flexibilidade e sustentabilidade.

Apelidados de “geração sem casa”, esses jovens adultos, em sua maioria adeptos do trabalho remoto, acabam por preferir locações de curto prazo para terem liberdade para morar onde quiserem, de forma desburocratizada.

Segundo um levantamento do Instituto de Pesquisas Sociais, Políticas e Econômicas (Ipespe) realizado em 2020, 70% dos entrevistados declararam não ter preferência por um imóvel fixo, enquanto 82% dos jovens brasileiros querem experimentar a moradia flexível.

As novas preferências não se restringem às gerações Y e Z. Essa mesma pesquisa do Ipespe apontou que 60% das pessoas consideram morar em diferentes tipos de imóveis, de acordo com a fase de vida. E, de acordo com o mesmo estudo, 63% dos entrevistados admitem a ideia de morar de aluguel com contrato flexível ao invés de comprar um imóvel.

A predileção por contratos mais curtos, inclusive, impõe o que determinados mercados já consagraram como prática, que é a dispensa da multa por resilição antecipada após 12 meses de vigência contratual. 

O novo estilo seduz tanto pela facilidade quanto o apelo ao que já se denomina moradia “hassle-free” (livre de aborrecimentos), conquistando adeptos de diferentes faixas etárias e poder aquisitivo.

Tudo converge, portanto, para a confirmação da tendência do “short stay”, ou da locação de curtíssima temporada, popularizada pelos aplicativos. Ainda falaremos bastante sobre isso na nossa coluna.

O novo perfil do locatário viabiliza o surgimento de um novo locador, que quer investir na nova tendência das locações “on demand”, ou sob demanda, seja por estar seduzido pela maior rentabilidade, seja por estar repelido pelos gargalos e problemáticas das locações tradicionais. Estas requerem novos mecanismos de desburocratização, mais atratividade e rentabilidade e "desjudicialização" (tendência que busca resolver conflitos de forma mais rápida e eficiente). Mas quando não for possível, é preciso que sejam locações menos custosas para o proprietário.

Definitivamente, ele não é mais o Sr. Barriga, do célebre seriado de TV.

As transformações no mercado de locações têm sido profundas e bastante sensíveis nos últimos dez anos. As seguidas e expressivas transformações sociais, ao mesmo tempo que fazem surgir uma “nova economia” em torno das locações imobiliárias, que passam a ser o Novo Eldorado do mercado e exigem o olhar atento de quem quer se manter à frente. Afinal, “quem chega antes, é quem bebe água limpa!”