Se você investe em fundos imobiliários (FIIs) ou já pensou em colocar seu dinheiro nesse mercado, provavelmente, notou que os últimos seis meses foram uma verdadeira montanha-russa. O IFIX, índice que acompanha os principais FIIs na B3, caiu forte entre novembro e dezembro de 2024, subiu no finzinho do ano, despencou de novo em janeiro e agora, em meados de março de 2025, parece estar se recuperando. Mas o que explica essa dança toda? E, mais importante, o que podemos esperar até o fim deste ano? Vamos mergulhar nesse cenário e tentar entender o que está em jogo.

No fim do ano passado, os FIIs enfrentaram um golpe duplo. De novembro a dezembro, o IFIX amargou perdas de mais de 8%, pressionado pela Selic subindo para 12,25% e por uma nuvem de incerteza fiscal pairando sobre o Brasil. O governo gastando mais do que o planejado e a falta de clareza nas contas públicas assustaram o mercado, enquanto os juros futuros dispararam. Lá fora, a eleição de Trump e a ameaça de políticas protecionistas jogaram mais lenha na fogueira, mexendo com o câmbio e os emergentes. Resultado? Muitos investidores correram para a segurança da renda fixa, onde CDBs e Tesouro Selic ofereciam retornos acima de 1% ao mês, deixando os FIIs de lado.

Mas aí veio uma surpresa: nos últimos dias de dezembro, o IFIX deu um salto de 8%. Foi uma recuperação técnica, com ajustes de posições e um alívio temporário nos mercados globais. Quem entrou na baixa, aproveitando cotas descontadas e yields gordos, comemorou. Só que a alegria durou pouco.

Mal virou o ano, o IFIX caiu 3,07% em janeiro, fechando em 3.020,63 pontos. O Copom subiu a Selic em 1 ponto, e a inflação, medida pelo IPCA-15, veio acima do esperado. Com a taxa básica de juros apontando para 15% até o fim de 2025, o custo de oportunidade dos FIIs ficou ainda mais caro. Some a isso a política fiscal titubeante e pronto: o mercado voltou a pressionar as cotas para baixo. Quem esperava uma retomada firme ficou com cara de quem perdeu o ônibus.

Desde fevereiro, however, as coisas começaram a mudar. O IFIX subiu 3,34% no mês e, até 14 de março, acumulava um leve ganho de 0,13% no ano. O que aconteceu? O câmbio deu uma acalmada, os juros futuros pararam de subir tão rápido e muitos investidores perceberam que os preços estavam atrativos demais para ignorar. Fundos com P/VP (preço sobre valor patrimonial) abaixo de 1 e yields entre 12% e 15%, livres de imposto de renda, voltaram ao radar. Parece que o pior já passou — ou será que não?

Não é difícil entender as raízes dessa instabilidade. Primeiro, a Selic alta é um veneno para ativos de renda variável como os FIIs —  quando os juros sobem, as cotas caem, simples assim. Segundo, o risco fiscal brasileiro continua sendo um elefante na sala, assustando quem pensa em longo prazo. Terceiro, o mundo lá fora não ajuda: as tarifas de Trump e a volatilidade global afetam o Brasil como um todo. Mas nem tudo é culpa externa — o comportamento do investidor também pesa. Tem gente que vende na baixa por medo e compra na alta por euforia, amplificando os altos e baixos.

Olhando para o restante do ano, o cenário não é de festa, mas também não é de desespero. Com a Selic podendo bater 15% ou mais, a pressão sobre os FIIs deve continuar no curto prazo. A inflação teimosa e a política fiscal incerta são riscos reais.

Por outro lado, fundos de recebíveis (os “papéis” atrelados a CDI ou IPCA) devem manter dividendos estáveis e altos, enquanto os de tijolo — como galpões logísticos e escritórios premium — podem se beneficiar de fundamentos sólidos, como baixa vacância. Quem gosta de renda passiva encontra oportunidades em cotas descontadas, mas a valorização de fato só deve vir se os juros começarem a ceder, talvez lá para o fim do ano ou em 2026.

Como sempre, a resposta é: depende. Se você precisa de liquidez ou tem prazo curto, fuja da renda variável e abrace a renda fixa. Agora, se o plano é aposentadoria ou renda extra no futuro, os FIIs ainda são uma boa pedida — desde que você diversifique e escolha fundos saudáveis. Leia os relatórios gerenciais, desconfie de yields exagerados e evite concentrar tudo num só lugar. Quer um exemplo? R$ 1.000 por mês em FIIs decentes, reinvestindo os dividendos, podem virar um bolo respeitável em 20 anos. Mas não dá para prever o futuro olhando só o retrovisor — o que brilhou em 2024 pode apagar em 2025.

Então, antes de correr atrás do “melhor FII do momento”, pergunte: qual é o seu objetivo? Quanto risco você aguenta? Sem esse norte, qualquer vento te leva. Converse com um assessor, estude suas opções e monte uma carteira que faça sentido para você. Os FIIs têm seus altos e baixos, mas, com paciência e cuidado, ainda podem ser um porto seguro para quem sabe navegar.