Por que os fundos imobiliários não param de cair

Nos últimos meses, os fundos imobiliários (FIIs) têm enfrentado um período desafiador, com quedas significativas nas cotas. Esse movimento reflete, principalmente, o atual ciclo de alta de juros no Brasil, que pressiona o valor presente dos ativos de renda variável. No início do ano, havia a expectativa de queda da Selic, mas o Banco Central manteve e até ampliou os juros para combater a inflação. Esse cenário tornou a renda fixa mais atrativa, afetando o mercado de FIIs.

Com a Selic em alta, os títulos públicos e outras opções de renda fixa de longo prazo passaram a oferecer retornos mais elevados e menos voláteis, atraindo investidores que, em outro momento, optariam por FIIs. Em um ambiente em que a renda fixa está com retornos atrativos, o mercado de fundos imobiliários perde competitividade e, consequentemente, muitos investidores têm se desfeito de suas cotas. Esse movimento não apenas pressiona os preços para baixo, mas também intensifica a volatilidade, que se reflete em uma desvalorização superior ao que os fundamentos justificariam.

Essa alta de juros ocorre em um cenário de incerteza fiscal no Brasil. Com o aumento dos gastos públicos e uma dívida crescente, o mercado vê uma dificuldade em estabilizar o endividamento do país, o que reforça a expectativa de que os juros se mantenham altos no longo prazo. Esse cenário é particularmente negativo para os FIIs, que, com um custo de capital elevado, são diretamente afetados pela pressão dos juros altos.

Para entender a dinâmica dos FIIs, é útil compará-la ao efeito de uma mola: em momentos de alta de juros, a “mola” dos FIIs se comprime, reduzindo o valor das cotas. Contudo, quando o ciclo se reverte, com a queda dos juros, essa mola se distende e as cotas tendem a se valorizar novamente. Esse movimento é típico de ativos que projetam fluxos de caixa futuros, ou seja, a desvalorização atual, embora real, deve ser temporária.

Para o investidor que foca em renda, essa queda nas cotas não precisa ser motivo de pânico, pois a maior parte dos fundos imobiliários segue gerando dividendos constantes, derivados dos aluguéis dos imóveis. Fundos que possuem ativos em setores como logística, escritórios e shoppings continuam a mostrar resiliência, uma vez que os aluguéis desses segmentos permanecem aquecidos, favorecidos pela redução da vacância, crescimento do PIB e desemprego em baixa. Assim, enquanto o valor das cotas oscila com o mercado, os dividendos pagos por esses fundos seguem estáveis, mantendo a atratividade para quem busca renda passiva.

Desde 2020, a renda fixa no Brasil voltou a pagar taxas elevadas, criando uma alternativa atrativa para investidores mais conservadores. Para muitos, os FIIs tornaram-se menos interessantes, especialmente porque nos últimos anos a renda fixa proporcionou retornos superiores aos FIIs, com menor volatilidade. Essa “fadiga” do investidor em relação à renda variável, em um ambiente de juros altos, tem levado ao desmonte de posições em FIIs, aumentando a pressão de venda sobre as cotas e ampliando a queda de preços.

No entanto, vale lembrar que os FIIs ainda oferecem uma vantagem competitiva: a geração de fluxo de renda por meio dos aluguéis, o que representa uma forma de “renda passiva” constante. O mercado imobiliário segue aquecido e os fundos de tijolo – aqueles lastreados em imóveis reais – estão bem posicionados para manter a remuneração dos investidores. Esse rendimento mensal está menos sujeito à volatilidade das cotas e mais ligado aos contratos de locação, o que pode ser interessante para quem investe com foco no longo prazo.

Embora a alta dos juros tenha criado um ambiente desfavorável para os FIIs no curto prazo, esse cenário também abre uma janela de oportunidades. Com a pressão nos preços, há fundos imobiliários de qualidade cujas cotas estão sendo negociadas a preços descontados, mas que mantêm bons ativos e uma gestão eficiente. Para o investidor de longo prazo, essa pode ser uma chance de adquirir cotas a preços mais baixos e obter dividendos superiores, com a expectativa de valorização futura quando o ciclo de juros se inverter.

Assim, embora o cenário fiscal e de juros traga volatilidade, investidores que conhecem o comportamento cíclico dos FIIs e buscam renda passiva podem ver valor no momento atual. Afinal, os FIIs oferecem uma combinação de rendimentos e potencial de valorização que se torna vantajosa em um horizonte de longo prazo. Navegar por esses ciclos com conhecimento permite aproveitar oportunidades que surgem em meio a desafios, com um olhar atento para a relação entre fundamentos e preço.

Em resumo, o momento dos fundos imobiliários é de desafios e ajustes. A volatilidade e a pressão dos juros devem ser encaradas como parte da natureza cíclica desses ativos, mas, para quem busca uma renda estável e pensa a longo prazo, os FIIs continuam sendo uma opção atrativa. Com uma boa seleção de ativos e paciência para lidar com o ciclo econômico, o investidor pode se beneficiar da recuperação futura do setor, extraindo valor mesmo em meio às oscilações atuais.