Produtos financeiros costumam concorrer diretamente com imóveis. Há investidores patrimonialistas, que preferem os imóveis a todos os outros investimentos; há também os que preferem a liquidez do mercado financeiro à imobilização. Qual decisão tomar, afinal, quando há volume suficiente de recursos para tal escolha? No artigo sobre a disponibilidade financeira adequada para se manter em conta corrente, falamos das variáveis segurança, liquidez e rentabilidade nos investimentos. O investidor precisa escolher quais delas terão maior ênfase em sua carteira, de acordo com seu perfil.
A opção por imóveis costuma estar relacionada inicialmente à segurança. Considera-se que a compra de uma casa, no mínimo, servirá à moradia do próprio investidor ou recebimento de aluguéis. Aliado à concepção usual de baixo risco, espera-se uma certa rentabilidade do investimento conforme a região onde localizado o imóvel, particularidades daquele empreendimento, etc. O que não se pode esperar nessa escolha, todavia, é a liquidez, pois a venda de um imóvel é complexa e depende de inúmeros fatores que podem atrasar a transformação do ativo em dinheiro.
Alternativas no mercado financeiro, certamente, terão que equilibrar a mesma relação segurança–liquidez–rentabilidade. Tentando-se trazer as escolhas para um alto grau de segurança (tal como a renda fixa, por exemplo), além de boa rentabilidade, o que parece ser um dos principais atrativos desses ativos é a liquidez (ainda que programada em tantos meses ou anos) que os imóveis não possuem.
Quer dizer, tomando cuidados básicos, mesmo que se compre um título com vencimento em 5 ou 10 anos, por exemplo, o investidor saberá que, naquela data, o investimento será vertido para reais, algo que, como falado, não há como prever no mercado imobiliário (quando, afinal, chegará o comprador para o imóvel que está à venda há alguns anos?).
Por outro lado, o que por vezes acaba negligenciado ao se investir em imóveis é a contabilização de múltiplas despesas que afetam o resultado do investimento. É comum ouvir quem comprou um imóvel afirmar que o vendeu por “2 ou 3 vezes” a mais do que pagou. Porém há que se considerar os custos envolvidos, da aquisição até a venda do bem. Escritura, emolumentos cartorários, imposto de transmissão inter vivos, comissões de imobiliárias, condomínio e taxas extras podem pesar significativamente no resultado da operação, que ainda é tributada na saída com o imposto de renda sobre o lucro imobiliário.
Parece muito e é mesmo! Longe de dizer-se que investir em imóveis não é um bom negócio (a história mostra que muitos enriqueceram fazendo exatamente isso), há de se atentar para os acessórios que seguem o principal: custos embutidos que podem tornar o resultado eventualmente ilusório e sobreavaliado.
Mas, afinal, pensando-se em resultados financeiros finais. Há como prever o que renderia mais? Se fosse investido o mesmo valor em um imóvel e numa aplicação financeira, qual teria o melhor resultado?
O índice FipeZap tem uma dimensão interessante. Desenvolvido em conjunto pela Fipe e pelo portal ZAP Imóveis, o índice acompanha os preços de imóveis em 56 cidades brasileiras. Segundo o informe de agosto de 2024, em média, os preços dos imóveis residenciais tiveram uma valorização de 6,87% em 12 meses. Neste mesmo período, a inflação oficial (IPCA) acumulou 4,24% e o CDI 11,50%.
Se considerarmos um investimento em Tesouro Selic pelos mesmos 12 meses, o resultado teria sido 11,47% (Tesouro Selic 2027), equivalente a 100% do CDI.
Assim, nesta janela de 12 meses, levando-se em consideração investimentos conservadores, nota-se que estes seriam a melhor escolha a fazer, afinal, enquanto o retorno de uma renda fixa foi de 11,47%, a média dos imóveis foi de 6,87%, ou seja, 40% a menos. Num intervalo maior de tempo, o que teria acontecido? Estudo publicado no portal de investimentos do Estadão também demonstrou prevalência de ativos financeiros frente aos imóveis, quando comparado o índice FipeZap com o CDI, numa amostra de 10 anos:
Claro, os comparativos refletem valores médios, sendo que, em algumas praças, os imóveis valorizam mais. Há bairros exclusivos, cujo metro quadrado está muitas vezes acima da média do restante das cidades. A Grande Vitória, por exemplo, é um caso notório de alta demanda imobiliária, com mais de 70% dos imóveis em construção vendidos, conforme recente pesquisa do Sinduscon-ES destacada em A Gazeta. São fatores que não podem ser desconsiderados, dada sua relevância econômica. Em compensação, naturalmente outros produtos financeiros também entregam mais que a renda fixa, conforme o momento de mercado, riscos e liquidez envolvidas.
Quanto à segurança das operações financeiras ou imobiliárias, não é toda hora, mas tanto bancos quanto construtoras já faliram, o que evidencia que há risco em quaisquer destas escolhas também.
Então, ainda que números e médias possam pender para o lado dos produtos financeiros, não há propriamente uma resposta mais ou menos certa, dependendo do perfil e política de investimentos de cada um. Muitos imóveis são únicos, assim como algumas oportunidades no mercado financeiro, demonstrando a complexidade neste tipo de escolha.
Mas o que parece ser o mais saudável, qualquer que seja a decisão a tomar, é evitar generalizações e tirar conclusões financeiras antes de examinar-se, com cautela e informação de qualidade, os prós e contras de cada uma das opções disponíveis na hora de investir, seja no mercado imobiliário ou no financeiro.
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