Como investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) – Parte II

No artigo anterior, explicamos o que são os CRIs e as formas de investimento disponíveis. Nesta continuação, iremos abordar os Fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (FIIs de CRIs) e aspectos importantes como rentabilidade, custos e tributação.

Os FIIs de CRI são uma categoria de fundos imobiliários que investem principalmente em títulos de dívida emitidos por empresas. Esses títulos são lastreados em ativos imobiliários, como lotes, residências, shoppings centers, prédios, galpões e hospitais, nos quais o rendimento futuro contratado pode ser securitizado.

O modelo de fundos imobiliários adotado no Brasil é bem semelhante ao que ocorre nos Estados Unidos, permitindo que os investidores possam diversificar seus investimentos em ativos de base imobiliária.

Os Fundos de CRI são considerados seguros e conservadores para se investir, sendo classificados no mercado como fundos de papel. Isso ocorre porque esses fundos investem em ativos de renda fixa, o que reduz o risco dos investimentos. Além disso, os CRIs podem ter garantia real dos ativos imobiliários, o que aumentaria a segurança do investimento.

A rentabilidade é uma das principais vantagens desses ativos. Normalmente, o retorno do CRI é superior a 100% do CDI. O rendimento do CRI pode ser prefixado, pós-fixado ou híbrido, assim como outros ativos de renda fixa.

No CRI prefixado a taxa de rentabilidade é fixa, o que significa que no momento da compra o investidor já sabe exatamente quanto o seu dinheiro irá render até o vencimento. Esse tipo de CRI pode ser uma boa alternativa quando os juros da economia estão baixos ou em queda, possibilitando maior rentabilidade em relação a outros investimentos.

Já no CRI pós-fixado, a taxa de rendimento está atrelada a um índice da economia, como o CDI ou a taxa Selic. Dessa forma, o investidor receberá um percentual deste indexador, como, por exemplo, 150% do CDI ao ano. Esse tipo de CRI é geralmente recomendado quando há expectativa de alta nos juros, pois se eles sobem, os rendimentos também aumentam.

Por fim, no CRI híbrido, a rentabilidade é composta por uma parte fixa e outra atrelada a um índice, como, por exemplo, 10% + IPCA. Esse tipo de CRI pode ser uma boa escolha para obter ganho real sobre um índice da economia e geralmente está presente em carteiras voltadas para a aposentadoria e investimentos de longo prazo, principalmente quando oferece proteção contra a inflação ao ser indexado ao IPCA.

A rentabilidade do CRI ainda pode ser classificada como High Grade ou High Yield. A primeira classificação é para títulos com emissores de alta capacidade de pagamento, enquanto o CRI High Yield é um ativo com rendimento mais elevado, mas com risco também mais elevado. Em qualquer caso, é importante fazer um planejamento em relação aos objetivos antes de escolher a rentabilidade do CRI.

Ao investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), os rendimentos desses títulos são totalmente isentos de imposto de renda e do IOF para pessoas físicas. Isso significa que o valor da taxa de rendimento que aparece na hora da compra dos CRIs já é líquido, sem nenhum tipo de desconto.

No entanto, é importante lembrar que, mesmo com a isenção de impostos, é necessário declarar a posse de CRIs na declaração anual de imposto de renda. É fundamental que o investidor declare todos os rendimentos que teve durante o ano para evitar problemas com a Receita Federal.

Além disso, é importante considerar que os Fundos de CRI podem cobrar taxas de administração, que são destinadas à gestão do fundo e podem variar de acordo com o fundo escolhido. Também pode haver a cobrança de taxa de performance, que é uma remuneração adicional paga ao gestor do fundo quando ele atinge determinados resultados. É importante avaliar essas taxas antes de investir, para ter certeza de que elas não comprometerão a rentabilidade do investimento.

Por fim, antes de investir em CRIs procure a orientação do gerente do seu banco, que vai fazer uma avaliação do seu perfil de investidor e te explicar com mais detalhes as opções de investimento mais adequadas para você ou sua empresa.