A venda do Shopping Praia da Costa, em Vila Velha, para um dos maiores fundos imobiliários do país deve estimular a realização de investimentos no mall nos próximos anos. O controle do centro comercial da Sá Cavalcante foi comprado pela Vinci Real Estate Gestora de Recursos, conforme comunicado ao mercado na terça-feira (8), por pouco mais de R$ 194 milhões.

Para analistas do mercado financeiro e imobiliário, a transação é positiva para o Espírito Santo e deve proporcionar um crescimento do shopping. O próprio fundo, em comunicado, afirmou que buscará ampliar a realização de investimentos, em especial na área comercial, visando a atração de novas lojas e fortalecendo o mix, buscando aumentar a taxa de ocupação, atualmente em 90,1%.

Além dos investimentos para incrementar as vendas, o fundo acredita ser possível extrair um melhor resultado operacional, considerando o nível atual de vendas do empreendimento em relação ao seu resultado. As vendas hoje estão 18% abaixo do portfólio do fundo.

Os analistas acreditam que, por ser um fundo que busca gerar um bom rendimento aos investidores, a nova controladora não vai poupar esforços para fazer o negócio crescer novamente. 

Os fundos imobiliários são negociados em bolsa e cada investidor recebe uma espécie de aluguel pela sua cota comprada. O fundo VISC11, um dos maiores do país especializados em shoppings, possuía em março R$ 372 milhões em aplicações financeiras, além de um montante de R$ 480 milhões destinados para aquisições que foram captados em uma emissão de cotas feita em fevereiro.

A transação, que começou a ser negociada antes da pandemia, é vista por especialistas como uma aposta para a retomada da economia, uma vez que o setor de shoppings como um todo já vinha sofrendo nos últimos anos. O coronavírus, no entanto, impactou o valor da venda e o preço do m² inferior a R$ 5 mil foi abaixo do valor de mercado.

Segundo a Vinci, em função da pandemia, os termos da negociação foram revisados, com redução de 30% do preço original. Esse valor abatido poderá ser convertido em uma parcela adicional, em 2025, desde que os resultados operacionais estimados sejam alcançados entre 2021 e 2024. O fundo pagará R$ 114 milhões à vista e os R$ 80 milhões restantes em três parcelas, uma a cada ano.

Um dos desafios que o próprio fundo admite que terá pela frente com a aquisição do Praia da Costa é elevar a sua competitividade diante dos concorrentes. O comunicado ao mercado destaca a falta de investimentos no mall nos últimos anos, especialmente após a inauguração do seu concorrente mais próximo, o Shopping Vila Velha, que fica a apenas 4 quilômetros de distância.

Para o head de real state da Apex Partners, Marcelo Murad, isso certamente contou na negociação do valor da aquisição. "Entram nessa conta o contexto econômico, a pandemia, mas também a concorrência. A gente tem aqui um dos ambientes com mais competição de shopping do Brasil de acordo com o número de habitantes. É uma disputa acirrada que exige um esforço grande. Um negócio é avaliado pelo resultado que ele gera", afirmou.

Diante da situação atual da economia e também das particularidades do setor de shopping no Espírito Santo, os analistas avaliam que a venda se deu por um valor justo, ainda que com uma depreciação do ativo. "Não parece ser uma compra de pechincha ou que indique fragilidade financeira da Sá Cavalcante, até porque ela não precisaria vender o shopping se tivesse um problema de receita, porque tem outros ativos mais líquidos e fáceis de vender", analisou o economista e sócio da Valor Investimentos, Pedro Lang.

Esta será a primeira vez que um fundo imobiliário terá o controle societário de um shopping no Estado. Para Pedro Lang, outros centros de compras podem entrar na mira dos fundos imobiliários no Espírito Santo, uma vez que "o brasileiro consome muito shopping ainda" e que os gestores desses fundos estão sempre de olho nos ativos e oportunidades.

O consultor imobiliário José Luiz Kfuri também vê chance de novos negócios similares no futuro. "Fundos de investimento têm feito muitas aquisições, como nas áreas de saúde e educação, focando negócios rentáveis e encontrando isso no Estado. É um movimento interessante que agora chega aos shoppings com esse fundo imobiliário e que mostra que eles estão descobrindo o Espírito Santo".

Inaugurado em 2002, o Shopping Praia da Costa, após a venda, continuará a ter a Sá Cavalcante como administradora. A expectativa é concluir a operação em até 45 dias. A aquisição vai incrementar a carteira da Vinci Shopping Centers FFI. O fundo terá 98,5% da fração imobiliária, totalizando 39.426 metros quadrados.

O shopping tem 40.580 m², sendo um dos principais do Espírito Santo. Segundo a Vinci, em 2019, o negócio apresentou um fluxo médio de 713 mil pessoas por mês. A Sá Cavalcante continuará como controladora de três shoppings no Estado: Moxuara, Mestre Álvaro e Montserrat.

Procurada, a Vinci Partners não forneceu mais informações. A Sá Cavalcante também não respondeu até a publicação desta matéria.