Efeito manada deixa fundos imobiliários voláteis

Nesta semana, um dos fundos imobiliários mais atrativos da bolsa de valores brasileira, o Maxi Renda, registrou queda de quase 4% em um único dia. A Comissão de Valores Mobiliários, a CVM, autarquia que fiscaliza o mercado financeiro brasileiro, decidiu que o Maxi Renda não deveria distribuir dividendos aos seus cotistas em caso de lucro contábil negativo. Faz sentido contabilmente. Não dá para distribuir renda se ela é parte do prejuízo.

A lógica de um fundo imobiliário é a seguinte: quando o preço do imóvel cai, o fundo precisa ajustar e reconhecer uma redução do valor do imóvel, mercado a mercado. Isso reduz o lucro contábil do fundo. Já os dividendos do fundo são pagos conforme as entradas e saídas de receitas de aluguéis, que podem não cair imediatamente e na mesma medida que a redução do preço do imóvel. Os dividendos são pagos conforme o regime de caixa do fundo, que não antecipa a desvalorização do imóvel.

Como isso afeta o mercado de Fundos Imobiliários, os chamados FIIs?

Essa decisão da CVM é específica e vale apenas para o Maxi Renda. E ainda cabe reconsideração, a CVM pode revisar sua decisão. Se, por hipótese, essa decisão vier a valer para todos os fundos imobiliários, possivelmente, ela reduziria a atratividade dos fundos em períodos de queda do valor de mercado dos imóveis.

Com funcionam os FIIs?

Esses investimentos são uma alternativa para investidores que não querem comprar imóveis diretamente, mas querem renda passiva de aluguéis. Ao comprar uma cota de um FII, você recebe dividendos mensais e não paga imposto de renda sobre esses dividendos. Se você decidir vender sua cota do fundo, aí sim, o ganho de capital (diferença entre o preço de venda e de compra) será tributado. Nesse caso, se há ganho de capital, você terá que emitir uma DARF junto a Receita Federal e pagar o boleto do imposto.

Existem diferentes tipos de FIIs. Fundos de tijolo são fundos que compram imóveis e os alugam. Esses imóveis podem ser hotéis, agências bancárias, shoppings, galpões logísticos, residenciais, hospitais ou lajes corporativas. A decisão da CVM pode impactar de forma mais contundente os fundos de tijolo.

Fundos de papel são fundos que compram títulos lastreados em imóveis, como o CRI e o LCI. O risco dos fundos de tijolo é o risco de ativos reais (enchente, depredação). O risco de fundos de papel é o de calote, a indústria imobiliária que ofertou o papel pode não arcar com a dívida.

Existem ainda os fundos de fundos (FOFs), fundos que compram outros fundos. Muito diversificados, porém podem ter uma taxa de administração mais alta.

Por fim, há os fundos imobiliários de desenvolvimento, aqueles que investem em imóveis em construção. O risco é de atraso na entrega do imóvel, licenças ambientais, venda a um preço abaixo do valor de mercado, entre outros.

É muito mais fácil comprar um FII do que um imóvel. Comprar um imóvel envolve burocracia, taxa de cartório, tempo de registro. É um custo de sola de sapato alto. Comprar um FII é rápido. Pode ser feito pelo sistema (home broker), desde que você tenha uma conta em corretora de valores.

Os FIIs renderam muita renda passiva nos últimos anos. Quem comprou R$ 80 mil de cotas de alguns FIIs, por exemplo, conseguiu ter uma renda média mensal de R$ 500 por mês em 2021. O aumento da taxa de juros e a pandemia não ajudaram os FIIs, derrubando sua rentabilidade. E a decisão da CVM introduziu ainda mais volatilidade ao preço dos fundos.

A lógica da CVM é proteger o investidor. É esse seu propósito. E a lógica contábil é essa mesmo: se o preço do imóvel baixar, isso deve ser registrado na contabilidade a menor. Não dá para pagar dividendos sobre lucros que não antecipam a desvalorização dos imóveis.

O mercado quicou com a notícia. Alguns disseram: “Mas se o imóvel desvalorizar R$ 100 mil, o preço do aluguel vai cair? A decisão da CVM não considera o movimento do mercado”. Mas com certeza a desvalorização do imóvel impacta o valor dos ativos do fundo, e isso precisa impactar seu retorno sobre o capital investido. Na ponta do processo, o aluguel tende a cair, tudo o mais constante, se o preço do imóvel também cai.

Quer comparar FIIs e decidir se vale a pena investir neles?

Veja o site Fundsexplorer. Lá há um ranking de FIIs e seu histórico de rentabilidade. Dica: ao escolher FIIs, se você quiser algo mais diversificado e menos arriscado, prefira FIIs multi-imóveis (ou seja, há vários imóveis listados no fundo); e se o FII é multi-inquilino (há vários inquilinos nos imóveis do fundo). Olhe também a ocupação dos imóveis. Quanto mais ocupados os imóveis estiverem, melhor. Por fim, escolha FIIs com alta liquidez, que têm muitas cotas negociadas diariamente.

Outro site útil, fundos.net, traz demonstrações contábeis dos FIIs. Vale a pena conhecer esse mercado. Agora é acompanhar os próximos capítulos da decisão da CVM.