O que é mais seguro: investir em fundo imobiliário ou comprar imóvel?

Na semana passada, falamos um pouco sobre o que são os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Realizamos uma análise sobre a rentabilidade dessa modalidade de investimento em comparação com a rentabilidade auferida com a compra de um imóvel para alugar. 

Hoje, vamos analisar outras diferenças importantes entre as duas modalidades de investimento, como, por exemplo: a Segurança, a Diversificação, a Liquidez e a Volatilidade.

O primeiro pensamento que vem à mente, na maioria das pessoas, é que comprar um imóvel físico é sempre mais seguro do que investir em fundos imobiliários. Porém, vamos avaliar no decorrer desse texto alguns fatos que podem mudar essa forma de pensar.

Para se comprar um imóvel, geralmente, é necessário uma grande soma de recursos financeiros. Dessa forma, o investidor médio não consegue comprar mais do que um ou dois imóveis ao longo de toda sua vida e, consequentemente, o risco fica concentrado em poucos ativos.

No caso de um investidor com apenas um imóvel, qualquer problema que ocorra, como vacância ou inadimplência, compromete 100% do rendimento. Problemas mais graves como enchentes e deslizamentos de solo podem afetar a estrutura do imóvel e afetar, também, o valor do ativo como um todo.

Já o fundo imobiliário, por ter grandes volumes de recursos, tem acesso a maior quantidade e variedade de empreendimentos que dificilmente o investidor pessoa física teria sozinho, como shoppings, galpões e lajes corporativas.

Isso permite que a pessoa diversifique seus investimentos a partir de R$ 100, que é o valor médio das cotas negociadas na Bolsa de Valores. Ademais, o baixo valor das cotas facilita reinvestir os rendimentos mensais.

A liquidez – que corresponde à velocidade e facilidade com a qual um ativo pode ser vendido – é muito baixa, no caso de um imóvel físico. O processo de venda de um imóvel pode levar meses ou até anos.

Por outro lado, as cotas de um FII podem ser vendidas na Bolsa de Valores em um mesmo dia, ou em até uma semana, se a quantidade de cotas a serem vendidas for grande. Na prática, a liquidez alta reduz o risco de precisar dar grandes descontos na venda de seus ativos em caso de necessidade urgente de recursos financeiros.

A volatilidade é uma medida de variação no preço de um ativo. Quando falamos que a volatilidade é alta, isso significa que seu preço varia muito e de maneira muito rápida, aumentando a chance de se ganhar ou de se perder dinheiro negociando esse ativo.

A volatilidade no valor das cotas varia conforme o fundo imobiliário escolhido, mas, via de regra, ela é maior do que a de um imóvel físico.

Uma forma de reduzir os impactos da liquidez e da volatilidade nos investimentos é focar no longo prazo. Ou seja, os investimentos em imóveis, sejam físicos ou cotas de FIIs, são mais adequados para o longo prazo.

Não existe uma resposta pronta. O que podemos afirmar é que o investimento em Fundos Imobiliários permitirá maior diversificação de risco e tenderá a ter maior liquidez no momento da venda de suas cotas.

Já na aquisição do imóvel, o valor de mercado do ativo tenderá a sofrer menor volatilidade.

Outras características importantes, que impactam na segurança e na versatilidade das duas modalidades de investimento, são a Valorização Imobiliária e a Administração/Gestão. Esses assuntos serão abordados no próximo artigo.

Por fim, a escolha da melhor forma de atuar no ramo imobiliário depende da combinação da análise do seu perfil de investidor, de seus objetivos e da avaliação das oportunidades disponíveis no momento do investimento.