Governo libera FGTS Futuro para a compra da casa própria; entenda

Antecipação do fundo de garantia funcionará como crédito para compor renda e quitar prestações de imóveis do Minha Casa, Minha Vida

SÃO PAULO - O Conselho Curador do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) autorizou o uso do FGTS Futuro para a população de baixa renda comprar a casa própria. A decisão foi tomada em reunião do órgão na tarde desta terça-feira (26).

O valor poderá ser usado para compor renda e ajudar a pagar as prestações de imóveis adquiridos no MCMV (Minha Casa, Minha Vida).

A iniciativa passará por um período de teste, direcionando a nova modalidade do FGTS para famílias com renda mensal de até R$ 2.640, que compõem a Faixa 1 do programa habitacional. O objetivo é, depois, atender a todas as faixas do MCMV, cujo limite de renda familiar é de R$ 8.000.

Para a medida entrar em vigor, a Caixa Econômica Federal precisa publicar as normas operacionais da modalidade. O prazo para a operação ter início é de até 90 dias.

O FGTS Futuro consiste no uso dos depósitos futuros do Fundo de Garantia feito pelos empregadores em conta no nome do trabalhador para compor renda e ajudar a pagar as prestações do financiamento contratado no âmbito do Minha Casa, Minha Vida.

Pelas regras do programa federal de habitação, o mutuário pode comprometer até 30% de sua renda mensal com a parcela da casa própria. Se a família comprovar renda de R$ 2.640, por exemplo, poderá pagar parcelas de até R$ 792 no financiamento.

Mas, se a prestação do imóvel a ser financiado for de R$ 1.000, com o FGTS Futuro, essa diferença de R$ 208 por mês passa a ser complementada com os depósitos que ainda serão feitos pelo empregador.

A expectativa do governo é que cerca de 60 mil famílias com renda até dois salários mínimos sejam beneficiadas anualmente pela medida, que vale somente para novos financiamentos.

A implementação do FGTS Futuro é um pleito antigo do setor imobiliário. A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), que trabalhou a liberação da modalidade junto ao governo federal, afirma que a capacidade de financiamento de beneficiários do programa MCMV será ampliada.

A aprovação vai aquecer ainda mais o segmento. Nos últimos 12 meses, foi registrada alta de 42,2% no volume de unidades comercializadas pelo Minha Casa, Minha Vida e de 55,1% no valor total de vendas, segundo levantamento Abrainc-Fipe.

Para o especialista em direito imobiliário, Marcelo Tapai, a medida pode elevar o endividamento das famílias. "É dar crédito para quem está sem lastro", diz.

Caso o trabalhador seja demitido, não terá direito de sacar o FGTS Futuro que foi comprometido e ficará responsável pela parcela que anteriormente era coberta pelo depósito feito pelo ex-empregador. Se deixar de pagar, corre o risco de perder o imóvel.

A Caixa analisa a possibilidade de suspender a cobrança por até seis meses e incorporar ao saldo devedor este valor que deixou de ser pago, como ocorre em outras linhas de financiamento habitacional.

Tapai recomenda cautela aos interessados para não comprar um imóvel muito além da sua capacidade de pagamento.

Como funciona o FGTS Futuro

• A modalidade permite que o trabalhador com carteira assinada complemente um financiamento habitacional com créditos futuros do FGTS como forma de caução
• Com o uso do FGTS futuro será possível reduzir o valor da prestação e aumentar a capacidade de pagamento em aproximadamente 8% (valor depositado na conta do trabalhador do fundo mês a mês)
  
• A princípio, apenas famílias com renda mensal de até R$ 2.640 poderão utilizar o FGTS Futuro
  
• A decisão do uso do FGTS Futuro para financiar o imóvel é exclusiva do trabalhador e vale apenas para os novos contratos
  
• Como em todas as linhas de crédito, o valor total a ser caucionado será feito pela instituição financeira
  
• Com base no montante depositado mensalmente pelo empregador (8% do salário do trabalhador), o banco calcula o período pelo qual, inicialmente, será necessário caucionar os depósitos futuros
  

Como é feito o cálculo do FGTS Futuro

• Pela medida, as parcelas futuras do FGTS poderão ser incorporadas à base de cálculo da capacidade de financiamento, como se fosse uma renda extra
• O banco fará uma simulação a partir dos depósitos mensais atuais feitos pela empresa do empregador à sua conta do FGTS
  
• A diferença necessária para quitar a parcela será paga automaticamente pela Caixa Econômica Federal à instituição, mensalmente, com o dinheiro do trabalhador que iria para a sua conta no fundo de garantia
  
• Pelas regras do Minha Casa, Minha Vida, o valor de cada parcela pode comprometer até, no máximo, 30% da renda combinada dos compradores do imóvel. Por exemplo, se a família comprovar renda de R$ 2.640, poderá pagar parcelas de até R$ 792 no financiamento
  
• Se a prestação do imóvel a ser financiado for de R$ 900, por exemplo, com o FGTS futuro, essa diferença de R$ 108 por mês passa a ser complementada com os depósitos que ainda serão feitos pelo empregador
  
• Esses recursos ficarão bloqueados até o pagamento da dívida
  
• Se o trabalhador for demitido, ele terá de assumir a parcela que vinha do depósito do ex-empregador no FGTS. Se ficar inadimplente, pode perder o imóvel
  
• Em caso de demissão sem justa causa, a multa de 40% de todo o valor depositado pelo ex-empregador será paga normalmente
  
• Se acontecer alguma das demais situações de saque, como aposentadoria ou doença grave, os 8% comprometidos também não poderão ser sacados.
  

Quando o FGTS Futuro começa a funcionar

• Após ter sido aprovado pelo Congresso, o FGTS futuro foi regulamentado em outubro do mesmo ano pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (CCFGTS). A expectativa era de que o benefício entrasse em vigor no primeiro trimestre de 2023, o que não ocorreu
• Em fevereiro de 2024, o governo Lula anunciou a ideia de destravar o uso do FGTS Futuro
  
• Para a medida começar a funcionar, a Caixa Econômica Federal precisa publicar as normas operacionais do benefício. A partir daí, a operação deve iniciar em até 90 dias.
  

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