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Muita gente que contratou financiamento imobiliário com altas taxas de juros está em busca da portabilidade de crédito. O número de pedidos está em crescimento em todos os bancos. Trocar uma dívida mais cara por uma mais em conta é uma boa solução, mas é preciso ficar atento ao custo para realizar essa operação, que, em alguns casos, fazem o negócio não valer a pena.
Os sucessivos cortes na taxa básica de juros, a Selic, que chegou a 4,25% na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), pressionaram os bancos a reduzir suas taxas cobradas também. Com isso, o custo de financiamento da casa própria acabou caindo e quem contratou o custeio quando a Selic estava em dois dígitos agora se vê diante da possibilidade de reduzir o saldo do financiamento.
De acordo com os últimos dados do Banco Central, de janeiro a novembro de 2019 a transferência de dívida imobiliária para outro banco somou R$ 1,46 bilhão. O valor representa um crescimento de 175,43% em relação aos 11 primeiros meses do ano anterior.
A portabilidade do imóvel é regulamentada pela resolução nº 4.292/2013 do Banco Central. Segundo a norma, o valor final do financiamento e o número de parcelas não podem aumentar. Porém, o valor da prestação pode ser modificado, mediante autorização expressa do cliente.
Muitas vezes, ao fazer a portabilidade do saldo a pagar do financiamento, o consumidor pode conseguir reduzir o valor das parcelas e melhorar as condições do empréstimo. Apenas em novembro do ano passado 1.094 pessoas que contraíram empréstimo para comprar um imóvel trocaram sua dívida. No total, R$ 250,8 milhões em crédito migraram para outras instituições. A quantia foi 367,02% superior a do mesmo período de 2018.
Em média, as taxas cobradas em novos financiamentos estava em 7,2% ao ano, em 2019. Há cinco anos, em novembro de 2014, a taxa era de 9,3%. Os bancos passaram a trabalhar para atrair os clientes com saldo devedor de contratos antigos ou com vinculação a outras instituições.
De acordo com a professora de finanças do Instituto de Ensino e Pesquisa (Insper), Juliana Inhasz, a portabilidade é uma alternativa interessante, mas não é apropriada para todas as pessoas. Ela é recomendada para quem tomou crédito com taxas muito elevadas, prazos longos e parcelas altas. Essas pessoas podem se beneficiar com a portabilidade, mas é importante colocar tudo na ponta do lápis.
Ainda de acordo com a especialista, a primeira coisa que as pessoas precisam ficar atentas é sobre quais são os benefícios de fazer essa portabilidade. E então olhar:
O superintendente de produtos do Banestes, Leonardo de Oliveira Boa, destaca que a instituição financeira retomou recentemente as operações de portabilidade de crédito imobiliário, em novembro do ano passado. Ainda segundo ele, a demanda pelo produto foi imediata. "O banco tem percebido um crescimento contínuo das propostas, uma vez que as taxas do Banestes estão entre as mais atrativas do mercado, partindo de 6,65% a.a. + TR", afirma.
Ele explica ainda que a portabilidade do crédito imobiliário é viável quando os custos com o processo de migração são compensados com a economia obtida. Os custos para a operação envolvem o pagamento de taxa para avaliação do imóvel e os custas cartoriais. No caso da avaliação, ela é feita por uma empresa credenciada ao banco, por isso o valor varia de acordo com a instituição financeira. No Banestes, por exemplo, essa taxa é de R$ 2.950,00.
Lembrando que o contrato de portabilidade deverá ser registrado no cartório de Registro Geral de Imóveis da região onde o bem está localizado. Será feita uma averbação, com custo de 50% do valor do registro normal, tendo como base o saldo da dívida a ser transferida (e não o valor total do imóvel).
Segundo a Caixa, o cliente interessado na portabilidade do contrato habitacional de outro banco pode se direcionar à agência de preferência para realizar a simulação das condições e, caso haja interesse, apresentar a documentação necessária para as avaliações concernentes a aprovação de crédito e garantia. "As taxas de juros na portabilidade variam de acordo com as taxas atuais, que podem ser consultadas por simulação, diretamente nas agências, e caberá a cobrança das tarifas inerentes ao processo de análise", explica por nota.
Já o Banco do Brasil disse apena que oferece a seus clientes facilidades para que contratem e mantenham suas operações na instituição financeira. Ainda de acordo com o banco, o novo financiamento mantém o valor e prazo do contrato com a instituição financeira de origem e é isento de imposto sobre operações financeiras (IOF). Além disso, a taxa de juros pode ser negociada; as demais condições originalmente contratadas não podem ser alteradas.
O Brasdesco apenas informou que estava com dificuldades de atender a demanda devido a um evento da instituição.
O superintendente de produtos do Banestes exemplifica o caso de um imóvel no valor de R$ 500 mil cuja aquisição foi financiada há três anos, com taxa de 9,0% a.a. + Taxa Referencial (TR). A dívida atual é de R$ 200 mil e o prazo remanescente de 324 prestações (27 anos). A portabilidade para o Banestes representará para o cliente uma redução nas parcelas na ordem de R$ 365,54.
"Nesse caso a prestação cairia de R$ 2.152,95 para R$ 1.787,41, no Banestes. Levando-se em conta o prazo remanescente (324 prestações), a economia ao final do contrato chega a R$ 54.080,09. Caso se considere que o valor economizado nas prestações seria investido na poupança, a economia ampla líquida (com o efeito da capitalização) chega em torno de R$ 102.221,70", aponta.
O primeiro passo é procurar uma agência da instituição financeira para a qual quer realizar a portabilidade do financiamento imobiliário e fazer a solicitação. Deve-se levar uma cópia do contrato atual, o saldo devedor atualizado e a data do último vencimento da operação.
Depois é preciso aguardar a aprovação do crédito e dos seguros habitacionais e a liberação da portabilidade pelo banco de origem. Em seguida, o banco solicita a avaliação do imóvel, analisa a documentação e emite o contrato. Com isso, a dívida passa para a instituição financeira escolhida.
O banco de destino é a responsável por recalcular o saldo devedor com base no Custo Total Efetivo e o cliente terá até dois dias úteis para desistir do negócio. O prazo é o mesmo para que a instituição de origem repasse os dados do financiamento para a nova contratada. As regras do contrato devem permanecer iguais. Se o cliente comprou o imóvel no Sistema de Amortização Constante (SAC), por exemplo, não é possível mudar para Sistema Price.
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