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No cenário atual, sair do aluguel para comprar um imóvel pode ficar mais barato que manter o contrato de locação . O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), usado no reajuste de contratos de aluguel no Brasil, acumulou alta de 20,56% nos últimos 12 meses, segundo dados da Fundação Getúlio Vargas (FGV).
O mês de outubro ainda não foi encerrado, mas, até setembro, foi registrada alta de 18,2% no ano – percentual que, inclusive, está sendo utilizado por proprietários de imóveis no Espírito Santo para fazer o reajuste.
O IGP-M é atualizado mês a mês, e, a partir da taxa dinâmica, é apurada a variação dos 12 meses anteriores. Desta forma, o percentual de reajuste para os aluguéis costuma variar de acordo com o período de “aniversário” do contrato, ou conforme outros termos predefinidos.
Economista especialista em mercado imobiliário, Felipe Ribeiro, que atua junto à Im7, uma plataforma virtual para corretores, explicou que notificou um inquilino do reajuste nesta quinta-feira (22).
“Estamos ainda aguardando a aprovação, mas ele já foi notificado do reajuste de cerca de 18% em sua locação. Com a correção, o valor vai passar de R$ 1.205, para R$ 1.468,44.”
Ele observa, entretanto, que nem sempre o reajuste seguirá o crescimento do IGP-M, e que, geralmente, há uma margem para negociação, nos casos em que o consumidor não consegue arcar com os custos.
"Conforme a situação econômica vai progredindo, muitas pessoas que haviam pedido redução têm voltado a pagar o valor integral do aluguel. Mas há quem permaneça em situação complicada, seja porque teve redução de renda, seja porque está desempregado."
O empresário e proprietário do delivery de churrasco GrillBox, Kaique Salles, teve o aluguel comercial reajustado recentemente, entretanto, conseguiu negociar com os proprietários um percentual menor que o do IGP-M acumulado.
"Acredito que foi porque já peguei o imóvel com um valor reajustado. Em maio, quando o negócio ainda pertencia a outra pessoa, o valor do aluguel subiu. E quando assumi o empreendimento, há pouco mais de um mês, houve um novo acréscimo. Consegui negociar o valor, e o aumento foi de 1% a 2%. Mesmo assim, foram dois reajustes em poucos meses."
Ele comemora a negociação que, segundo ele, evitou outros problemas. "Como trabalho com carnes, já venho sofrendo com a inflação desse alimento. O arroba do boi encareceu muito e tive que repassar o preço. Não fosse a negociação do aluguel, eu teria que tentar substituir alguns produtos, trocar marcas."
Em outubro, o IGP-M já registrou inflação de 2,92%. A taxa é inferior aos 4,57% de setembro, mas porque houve influência dos preços no atacado, medidos pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), cuja taxa de inflação recuou de 6,36% para 3,75% na prévia deste mês.
O IPA, que compõe 60% do IGP-M, é um índice de inflação que calcula a evolução dos preços de produtos do agronegócio e da indústria no setor de atacado. Em outubro, foram detectadas desacelerações de preços de minério de ferro (de 17,01% para -0,34%); café em grão (de 6,74% para -8,25%); milho (de 14,3% para 7,8%), arroz (de 35,4% para 10,2%) e leite in natura (de 9,35% para 3,5%), por exemplo.
Entretanto, a queda não é exatamente motivo para comemoração, uma vez que se trata de um indicador volátil, suscetível a pressões do mercado interno e externo, conforme destacou o economista André Braz, coordenador do IPC do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), ligado à FGV.
“O IPA é um indicador muito volátil, muito sensível ao preço de grandes commodities, tanto agrícolas quanto industriais. E essas commodities variam tanto pelo preço em dólar, cotado em bolsas internacionais, como também pela desvalorização da nossa moeda frente ao dólar.”
Braz observa que, à medida que se recupera da crise provocada pela pandemia do novo coronavírus, a China ampliou as compras de matéria-prima. Esse aumento de demanda pressionou o preço das commodities, cobrado em dólar.
A esse fator é somada a desvalorização do real, potencializada pela dívida pública e pelo cenário de instabilidade política e econômica no país. Com isso, o custo de produção de certos produtos aumenta, diferente da margem de lucro das indústrias, que recua porque ainda não conseguem repassar o aumento real dos custos aos consumidores, que tiveram a renda afetada pela crise.
O IGP-M também sofre influência do Índice de Preço ao Consumidor (IPC), que tem peso de 30% sobre o indicador, e do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), com peso de 10%.
As variações do IPC são mais perceptíveis, pois englobam despesas com um conjunto de produtos e serviços: alimentação, habitação, vestuário, saúde e cuidados pessoais, educação, leitura e recreação, transportes, despesas diversas e comunicação.
Com a pandemia, vieram as restrições a atividades - acompanhadas, geralmente, por diminuição da renda. Com escolas fechadas, caiu a inflação da educação. Com cinemas, teatros e espaços de eventos fechados, nada de gastos com recreação.
Mesmo as despesas com serviços estéticos diminuiu, pois muitos consumidores não se sentiram confortáveis com a ideia de ir ao salão de beleza, por exemplo. Os gastos com transportes também desaceleraram diante da necessidade de isolamento social.
Por outro lado, com as famílias reunidas em casa, fazendo mais refeições juntas, o consumo de alimentos cresceu. O aumento da demanda, combinado à baixa oferta por problemas de safra, entre outros, fez com que a inflação dos alimentos disparasse – essa, particularmente, foi sentida muito mais diretamente pelos consumidores.
Conforme as atividades vão sendo flexibilizadas, porém, a tendência é que as demais despesas que compõem o IPC causem uma variação positiva do indicador.
Também há influência do INCC, ligado à construção civil. Com a Selic – taxa básica de juros do mercado – a 2% ao ano, aumentou a procura por financiamento imobiliário. Com mais obras, aumentou a demanda por produtos, serviços e mão de obra ligados à construção de residências, o que contribuiu para o avanço do indicador.
Sendo o IGP-M afetado por todos esses fatores, o economista André Braz estima que, apesar das oscilações, o índice, usado para reajustar preço de aluguel, deve encerrar 2020 com taxa anual entre 18% e 20% em 2020.
“O principal motivo é o problema do gasto público. A dívida brasileira já se aproxima de 100% do PIB (Produto Interno Bruto). O país deve tanto quanto produz internamente. E isso é grave; dificulta atrair capital para investimento e desvaloriza nossa moeda. Precisamos de políticas públicas para reverter essa situação, e aliviar as pressões inflacionárias, principalmente ao produtor, que é de onde vem a principal razão para termos esse IGP alto atualmente.”
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