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A área onde ficam os galpões do Instituto Brasileiro do Café (IBC), em Jardim da Penha, Vitória, pode valer até R$ 50 milhões e atrair fundos de investimento interessados em fazer grandes empreendimentos imobiliários no local.
O imóvel, que tem 33 mil m², pertence à Companhia Nacional de Abastecimento (Conab) e vai ser vendido pelo governo federal por um lance mínimo de R$ 35 milhões. O edital está previsto para o mês de novembro.
De acordo como especialista em mercado imobiliário José Luiz Kfuri, é possível que isso ocorra como foi o caso da área que pertencia ao Banco do Brasil, na Enseada do Suá, que foi comprada pelo fundo carioca Opportunity, por meio de um leilão em junho de 2018, por R$ 37,7 milhões.
Essa é uma região que deve atrair vários grupos interessados e, com certeza, os de fundo de investimentos está entre eles. Acredito que o terreno deve ser vendido pelo valor de R$ 50 milhões a R$ 60 milhões. Quem comprar vai pagar um preço que a conta feche. O que pode acontecer também é a formação de um consórcio de empresas locais para desenvolverem algo em conjunto. Qualquer projeto que se desenvolva no IBC vai estar em sintonia com a comunidade, destaca Kfuri.
O head de Real State da Apex Partners, Marcelo Murad, destaca que o mercado imobiliário enfrenta um grande desafio em Vitória, que é conseguir terrenos para a construção de novo empreendimentos.
A Apex atua com investimentos e soluções financeiras, entre eles o de investimentos imobiliários. A atividade é feita desde 2016. Em 2019, a empresa fechou o ano com R$ 150 milhões em negócios, e a expectativa deste ano é de que sejam investidos R$ 200 milhões.
Segundo Murad, Vitória é uma cidade pequena, com poucas opções de terrenos e um elevado número de áreas localizadas em terreno de marinha. Além disso, a região dos galpões do IBC ainda tem restrições previstas no Plano Diretor Urbano (PDU).
O IBC é um terreno grande e gera um conjunto de complexidades, não só em definir o que será feito, mas também o recurso necessário para tocar o empreendimento. Se o terreno for vendido por R$ 50 milhões, por exemplo, no final das contas ele pode chegar até R$ 400 milhões, se somar outros recursos para a construção do empreendimento. Por isso, uma parceria é uma ferramenta importante para o desenvolvimento do projeto, ressalta Murad.
Ele lembra que o mercado de imóveis está propício neste momento, por conta da taxa de juros baixa. Isso pode reduzir o custo de financiamento para o consumidor final, sendo atrativo para o investidor. Trinta por cento do valor do empreendimento é custeado pelo investidor e 70% pelo consumidor final.
Isso faz com que o negócio fique atrativo para quem for investir, seja fundos de investimentos, seja consórcio entre empresas. O investimento no local será bem alto e a obtenção de recurso será fundamental para o processo, avalia.
Murad também sugere um consórcio de empresas para desenvolvimento de projetos em grandes áreas, como ocorre em outros Estados como Rio de Janeiro e São Paulo.
O planejador financeiro CFP da Alphamar Investimentos, Renan Lima, ressalta que os galpões do IBC podem alavancar investimentos comerciais ou residenciais.
Os fundos de investimentos têm um leque de oportunidades que podem ser avaliadas, para saber qual a melhor opção de desenvolvimento de projetos. O grupo Opportunity, que comprou o terreno do Banco do Brasil, pode ser um caso provável desses interessados, uma vez que já conhece a região de Vitória. Nada impede que eles possam avaliar o IBC também, avalia Lima.
Segundo ele, tudo vai depender da proposta de desenvolvimento na região.
Uma das discussões dos moradores de Jardim da Penha é que a área do IBC seja destinada para a criação de um espaço de lazer. De acordo com o especialista em mercado imobiliário José Luiz Kfuri, as praças do bairro, conhecido por esta característica, têm, em média, 4 metros quadrados.
Quem comprar o IBC pode deixar um espaço para equipamento público. Qualquer um que adquirir o local terá que desenvolver um projeto em conformidade com a prefeitura e a comunidade. Isso acontece com a abertura de rua, por exemplo. Com um terreno de 33 mil m², é possível destinar em torno de 10 mil m² para a comunidade, que é maior do que duas praças do bairro, explica.
Kfuri aponta que unir uma área residencial com a de interesse público é totalmente viável para quem comprar o imóvel.
Muitas coisas podem ser feitas ali como área de vivência, área verde, centro de artesanato, entre outros. A venda do imóvel vai oxigenar e trazer ainda mais valorização para o bairro. É importante lembrar que, até pouco tempo, não havia cinemas em Jardim da Penha porque o PDU não previa, mas com a ajuda da comunidade ele foi modificado e agora são duas salas, aponta.
O especialista ressalta que, prioritariamente, o local deve abrigar um projeto residencial, mas contará com outros projetos como um pequeno centro comercial, além de serviços de restaurante, cinema, fast food, entre outras iniciativas.
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