A sequência de problemas em série envolvendo imóveis no Espírito Santo tem levantado questionamentos sobre a responsabilidade pela reparação de falhas estruturais nas construções. A garantia legal de qualidade de um imóvel novo, por parte da construtora, é de cinco anos. Porém, segundo especialistas, a responsabilidade em caso de erros estruturais deve ser avaliada caso a caso e mesmo após esse prazo, de acordo com a situação.

Nas últimas semanas, se tornou comum ouvir falar em prédios evacuados, interditados ou com risco de cair no Estado. No episódio mais recente, um amassado registrado na tarde de terça-feira (16) na lateral de uma caixa-d’água do condomínio Top Life, em São Diogo, na Serra, gerou pânico entre os moradores, que abandonaram suas casas temendo que a estrutura desabasse como ocorreu em Cariacica no final de dezembro.

Após vistoria realizada nesta quarta-feira (17), técnicos do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Espírito Santo (Crea-ES) não descartaram o risco de queda do reservatório. O problema, segundo relato de moradores, teria surgido após uma manutenção na caixa-d’água feita pelo condomínio.

Segundo o síndico do empreendimento, Luiz Cláudio Almeida, o serviço de manutenção está sendo feito na estrutura da caixa desde de janeiro do ano passado, quando os moradores perceberam problemas no funcionamento do sistema. “Eu mandei um e-mail para a MRV, a construtora, mas eles alegaram que já estava fora da garantia, então negaram a manutenção”, conta.

Em nota enviada na tarde de terça-feira (16), a construtora destacou que o empreendimento foi entregue há cinco anos e que neste período não houve acionamentos de assistência técnica pelo condomínio sobre a estrutura da caixa-d'água. “De qualquer forma, a equipe de engenharia da empresa já está no local e já fez contato com o fabricante do castelo e com um perito neste tipo de equipamento para orientar o condomínio quanto aos possíveis reparos.”

Este é o segundo episódio envolvendo problemas em condomínios da Grande Vitória em pouco menos de uma semana. Na noite da última quinta-feira (11), moradores de 16 apartamentos do Residencial Vila Velha, em Jabaeté, tiveram que deixar seus lares após o bloco 13 ser interditado, por risco de desabamento. Após estrondos, foram constatadas pelo menos três rachaduras no edifício.

Segundo a síndica Mirian de Freitas, não é a primeira vez que falhas estruturais são registradas no condomínio e mais de 250 moradores do residencial já moveram ações individuais contra a Caixa Econômica Federal, em busca de reparação. O condomínio, entregue há cerca de quatro anos, faz parte do programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal.

"Aqui temos diversos vícios construtivos: teto caindo, cerâmica solta, piso manchado [por infiltração]. Com tantos problemas, pelo menos 18 pessoas já foram indenizadas por danos morais e materiais", contou Mirian.

Ocorre que a legislação prevê alguns prazos para o relato de danos em imóveis. Segundo especialistas em direito imobiliário, ao adquirir um imóvel, é importante que o comprador realize uma vistoria da unidade a fim de constatar eventuais defeitos, como rachaduras, desníveis, instalações elétricas defeituosas, vazamentos, azulejos soltos, entre outros.

Esses e outros problemas aparentes, de fácil percepção, devem ser comunicados em até 90 dias para que seja realizado o reparo ou sejam adotadas as medidas cabíveis.

“É preciso ter atenção aos detalhes. Se a construtora comprovar que era um vício aparente e o consumidor não comunicou nesse prazo de 90 dias, ele perde a garantia. Por isso, é importante verificar o imóvel com cuidado, e se for identificado de que algo não está certo, o consumidor deve registrar uma reclamação formal junto à construtora, de modo que fique registrado, para manter seus direitos”, observou o advogado especialista em direito imobiliário Valdenir Rodrigues.

Ele destaca, entretanto, que nem todos os problemas são fáceis de perceber. Para os chamados “vícios ocultos”, há um prazo maior para requerer a reparação do dano ou a indenização devida. 

O ponto também é reforçado pelo advogado imobiliário Diovano Rosetti, segundo o qual, a construtora deve assegurar a qualidade da construção e dos materiais empregados pelo prazo legal de cinco anos.

Ele observa, por exemplo, que as diversas falhas registradas no condomínio em Vila Velha, são vícios ocultos, que foram surgindo com o tempo e que, por isso, devem ser reparadas pela Caixa, uma vez que o banco subsidia os imóveis da faixa 1 do Minha Casa Minha Vida - para famílias de baixa renda - e que as construtoras responsáveis pela obra já faliram.

Para ele, a depender do caso, essa garantia pode valer até depois do prazo de cinco anos. “Há outros casos em que, a depender do problema, a responsabilidade do banco ou da construtora independe desses cinco anos. Então, há de se avaliar cada situação", comenta.

Um dos motivos para tanto é que há um entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que o consumidor pode exigir a reparação dentro da "razoável duração" do produto. Assim, se em condições normais a falha detectada não surgiria em curto prazo, em tese, o consumidor tem direito à reparação.

É o caso, por exemplo, de um edifício em colapso que desaba sem que haja algum fator externo, como um fenômeno da natureza. Um prédio, por exemplo, não pode “simplesmente” desabar porque cinco anos da entrega se passaram.

Nesses casos, segundo os especialistas, é preciso verificar se houve um erro no projeto, uso indevido de material, se o que consta no material descritivo é igual ao que foi entregue. Por isso em muitos casos é preciso haver perícia para avaliar.

“Quando acontece algum tipo de colapso, há necessidade de se fazer uma investigação para se entender o que ocorreu. Quando se constata que o projeto está correto, a execução está correta, que tudo foi feito como deveria, não há como imputar a responsabilidade à construtora ou responsável técnico, se decorrido o prazo de garantia previsto no código civil brasileiro, que é de cinco anos. Mas, se há algo fora do lugar, a história é diferente”, observou o advogado Carlos Augusto da Motta Leal.

Ele reforça, portanto, que é preciso identificar a origem do problema para identificar os responsáveis. Pelas normas técnicas, as edificações têm prazo de durabilidade previsto acima de cinco anos, conforme destacou o advogado. Então, via de regra, colapsos não deveriam acontecer no curto prazo. “Quando acontece eventos assim, sempre há uma causa", conclui.