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Apesar da pandemia do coronavírus, o mercado imobiliário tem ido de vento em popa nos últimos meses. Com o estímulo das baixas taxas de juros, as carteiras de crédito dos bancos para compra da casa própria têm registrado um crescimento significativo. As construtoras e imobiliárias, então, têm assistindo a uma verdadeira corrida para compra de unidades tanto no Brasil como no Espírito Santo, e já começam a reajustar os preços dos imóveis diante da demanda alta.
Em julho de 2016, a taxa média de juros imobiliários era de 10,67% ao ano, segundo dados do Banco Central. Já em julho deste ano, a média ficou em 7,1% ao ano. A economia com essa redução acaba sendo grande. A pedido de A Gazeta, a Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac) simulou uma compra de um imóvel com essas taxas para exemplificar a queda.
Sendo financiados, por exemplo, R$ 200 mil com um prazo de 360 meses (30 anos) pelo sistema de amortização constante, com a taxa média de 2016 a primeira prestação seria de R$ 2.252,42 e a última de R$ 560,26, somando um total pago de R$ 506.284,70. Já com a taxa média atual, esse mesmo financiamento daria uma primeira prestação de R$ 1.702,04 e a última de R$ 558,74, com um total de R$ 406.940,86. Ou seja, uma redução de 19,62% em todo o financiamento (R$ 99.343,84), segundo as contas da Anefac.
Isso tem feito os financiamentos de casa própria crescerem. A Caixa Econômica Federal, líder nesse mercado, divulgou nesta quarta-feira (14) que sua carteira de crédito imobiliário alcançou o patamar de R$ 500 bilhões, registrando crescimento de 13,3% desde janeiro de 2019 até hoje, em todo o país. No Espírito Santo, o Banestes, outro grande operador da modalidade, teve crescimento de 9,9% na carteira nos últimos 12 meses e viu o número de contratos crescer 13%.
De acordo com o diretor de Economia e Estatística do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Sinduscon-ES), Eduardo Borges, o volume de vendas de novos imóveis no terceiro trimestre de 2020 foi surpreendente e o melhor em muitos anos no Estado. Ele adianta que os números, que ainda estão sendo fechados e serão divulgados dentro da pesquisa realizada pelo sindicato, devem chegar a quase o dobro do total de imóveis vendidos na comparação com a base mensal de 2019.
"Estamos com os maiores números em muitos anos, tanto em vendas absolutas quanto no índice de velocidade de vendas, que é o percentual do que vendeu do que se tinha disponível para vender. A gente ainda não tem os índices finais, mas pelo que já vimos é surpreendente. Não me recordo de ter visto um cenário tão bom como foi o terceiro trimestre", disse Borges, que também é sócio da Reserva Negócios Imobiliários.
O motivo central, ele garante, são as baixas taxas de juros. "Hoje, o comprador encontra as menores taxas de juros da história para comprar seu imóvel financiado. Atualmente, um financiamento de imóvel está valendo mais a pena do que morar de aluguel, diante da taxa de juros praticada. A Selic está a 2% e o financiamento imobiliário também teve taxas reduzidas e está ficando em torno de 7%, mas o mercado ainda deseja que caia mais".
Nesta quarta, a Caixa anunciou um novo corte na sua taxa na modalidade de crédito imobiliário atrelada à Taxa Referencial (TR), que hoje varia entre 6,5% e 8,5% ao ano e passará a ser de 6,25% a 8% ao ano. O Banestes, desde o ano passado, já havia reduzido sua taxa mínima para 6,65% + TR. Os bancos ainda adotaram outras facilidades, como no caso da Caixa, que lançou linha de crédito indexada pela inflação (IPCA) e carência de seis meses para compradores começarem a pagar. Agora, o banco estatal também vai permitir o pagamento parcial de prestações.
A queda histórica da Selic, porém, não tem atingido apenas o crédito imobiliário e também impactou aplicações financeiras conservadoras em renda fixa e na poupança, as queridinhas dos brasileiros que, hoje em dia, não rende nem mesmo a inflação. Com isso, houve um estímulo para esses poupadores deixarem essas aplicações e investirem em imóveis, avalia o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Sandro Carlesso.
Paulo Baraona, presidente do Sinduscon-ES, avaliou que a pandemia, nesse sentido, acabou trazendo um estímulo ao setor. "O impacto da pandemia no mercado financeiro, derrubando o rendimento de muitos investimentos, fez o imóvel se tornar uma opção muito mais atrativa. E o imóvel sempre teve um apelo grande nesse aspecto, por ser investimento seguro", analisou.
Além das condições especiais do crédito imobiliário e do fato de casas e apartamentos terem se tornado um investimento mais vantajoso em muitos casos, o consumidor se deparou com uma situação favorável, com preços de imóveis praticamente estabilizados desde 2018. "Muitas empresas não corrigiram seus valores nesses períodos e isso ajudou a dar uma movimentada no mercado também", pontou Sandro Carlesso.
Com a demanda mais alta, os preços já têm começado a subir. Os valores de imóveis residenciais usados tiveram a maior alta mensal em seis anos no país, segundo a pesquisa do Índice FipeZap do terceiro trimestre, divulgada no começo deste mês. No Espírito Santo, o índice mede os valores nas cidades Vitória e Vila Velha a partir dos anúncios na internet.
Em Vitória, os preços das moradias acumulam alta de 4,09% nos últimos 12 meses, segundo o FipeZap, atingindo a média de R$ 6.841 por metro quadrado. Já Vila Velha teve o maior aumento dentre as 50 cidades pesquisadas, com alta de 7,96% em 12 meses, com o preço médio de R$ 6.808/m². Para representantes do setor imobiliário, esse cenário também deve se repetir em imóveis novos.
"Certamente, é um movimento relacionado ao aumento da demanda. Em Vitória, além disso, tem o fato de que a cidade já não tem uma grande quantidade de lançamentos, então o estoque vai sendo reduzido e, naturalmente, os preços já vinham subindo. Mas em Vila Velha até um ano atrás os preços não subiam, porque tiveram muitos lançamentos na primeira metade dessa década e só agora o estoque está se ajustando à demanda", comentou Eduardo Borges.
Segundo Sandro Carlesso, da Ademi, como os valores estavam praticamente estagnados nos últimos anos e a demanda vem crescendo, é natural que as empresas reajustem seus preços "para igualar as correções que não foram feitas nesses últimos anos"
Já Baraona, do Sinduscon, explicou que não se trata de crescimento dos preços, e sim uma recuperação. Além da demanda, ele elencou outros fatores que devem pesar para compradores de imóveis novos. "Tivemos um aumento grande nos preços dos materiais de construção também, como aço, cimento e materiais de acabamento. Isso também se reflete no preço final do imóvel".
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