Reforma tributária: como fica a compra da casa própria no ES

Entidades do setor querem que redutor da alíquota seja de 60% para que haja manutenção da atual tributação de imóveis e preços das unidades não subam

O projeto da reforma tributária pode provocar um aumento no valor a ser pago pela casa própria. Associações e representantes do setor imobiliário, inclusive do Espírito Santo, avaliam que o texto da forma como foi aprovado na Câmara dos Deputados na semana passada deve acarretar em uma elevação da carga tributária no segmento, o que pode acarretar um aumento do preço da casa própria e também do aluguel. 

Para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), as mudanças previstas no texto, com redutor fixado no projeto de 40% de alíquota (15,6%) do futuro IVA (26,5%), não são suficientes para garantir a neutralidade da carga tributária, aumentando os valores dos imóveis e serviços de construção.

O setor defende redutor de 60% da alíquota (10,6%), sendo que a proposta original previa índice de redução sobre a alíquota padrão de 20%  O governo federal, no entanto, afirma que não procedem as alegações de entidades do setor.

"Considerando que o IBS e a CBS serão tributos sobre o consumo, quem arcará com essa diferença será o adquirente, especialmente o cidadão que quer comprar a sua casa própria", diz a entidade.

As mudanças nos impostos aprovadas na Câmara não são imediatas. O texto ainda será analisado pelo Senado, e haverá uma transição da reforma, que começa em 2026 e só deve estar plenamente implementada em 2033. O novo modelo, somado, deve cobrar, no máximo, 26,5% de imposto sobre o preço.

Para Ricardo Gava, executivo da Gava Crédito Imobiliário e diretor da Secovi-ES, a reforma tributária poderá provocar impactos significativos para o mercado imobiliário, aumentando em até 25% os custos de compra e venda de imóveis. 

O advogado Luiz Alberto Musso Leal Neto acrescenta que se as mudanças forem aprovadas da forma como hoje estão, espera-se um aumento nos preços dos imóveis e aluguéis. Como o IBS e a CBS serão tributos sobre o consumo, quem arcará com essa diferença será o adquirente, especialmente o cidadão que quer adquirir a sua casa própria.

Na avaliação do vice-presidente jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Gilmar Pereira Custódio, o impacto no Espírito Santo é semelhante ao do Brasil, mas uma questão que preocupa no cenário é que, com a atual escassez de terrenos, a previsão é que os valores sejam ainda mais afetados.

Em relação aos imóveis populares, os estudos da CBIC apontam que também haverá o aumento da carga tributária atual, pois os imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida também sofrerão com o acréscimo na tributação. Para imóveis de R$ 240 mil dentro do MCMV, o aumento da carga tributária será de 15,4%.

Na avaliação de Gilmar, por mais que os programa habitacionais como o Minha Casa Minha Vida tenham incentivos fiscais, uma análise da cadeia produtiva aponta aumento da carga tributária em outros elementos, como insumos e mão de obra. Por isso, ele acredita que o projeto não passa do jeito que está pelo Senado.  

"Ao recomendar o redutor de 60%, o setor da construção e a indústria imobiliária não estão buscando benesses ou a redução do volume de impostos sobre sua cadeia produtiva. Defendemos que a reforma modernize o arcabouço tributário sem elevar a carga", diz a CBIC.

Como é atualmente

• Levantamento realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a carga tributária para o setor imobiliário fica entre 6,4% e 8% atualmente. 

Como deve ficar após a reforma

• As regras aprovadas na Câmara dos Deputados no último dia 10 preveem alíquota de IVA (CBS+IBS) em 26,5%. Mas a construção defende redução de 60% na alíquota, pois, na análise do setor, o redutor de 40% fixado pelo texto não seria suficiente para garantir neutralidade da carga tributária, podendo impactar no preço dos imóveis. 

O que diz o governo

Segundo o governo federal, os principais pontos da reforma são a introdução de regras tributárias mais simples e transparentes. Ao contrário do que o setor está afirmando, o governo defende que a reforma será positiva para o setor imobiliário brasileiro e não haverá nenhum aumento relevante de custos em comparação com a tributação atual. 

"É preciso deixar claro que a reforma tributária não altera a alíquota do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um tributo de competência municipal que incide nas transações imobiliárias. Devido a uma demanda dos municípios, o PLP 108/2024, que também faz parte da regulamentação da Reforma Tributária, define de forma mais clara o momento de incidência do ITBI, que atualmente é objeto de litígio", diz o governo. 

Afirma ainda que as eventuais vendas de imóveis por pessoas físicas não serão tributadas pelo novo IVA. Ou seja, nada muda para a pessoa que tem um ou alguns imóveis e deseja vendê-los.

Como será a tributação na venda de imóveis novos

• O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno (no caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação).
• Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, de modo a tornar a tributação progressiva, reduzindo o custo dos imóveis populares.
  
• A alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será reduzida em 40% (o seja, será de 60% da alíquota padrão), o que corresponde a cerca de 15,9%.
  
• Do valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora, ao contrário do que ocorre hoje em que o imposto pago nos materiais de construção e serviços não é recuperado.
  

Com esse novo modelo de tributação, sem considerar os ganhos de eficiência que resultam da reforma tributária, o custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil) deverá cair cerca de 3,5% e o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deverá subir cerca de 3,5%. A conta resulta em empate.

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