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Uma nova norma permite que tanto pessoas físicas quanto empresas atualizem o valor de imóveis para o preço de mercado na lista de bens do Imposto de Renda. A medida é possível a partir de uma lei sancionada na semana passada pelo governo federal e regulamentada nesta terça-feira (24) pela Receita Federal.
Os proprietários dos imóveis têm até 16 de dezembro de 2024 para optar pela atualização e pagar o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas.
Isso poderá ser feito, segundo informações da Receita Federal, ao apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível a partir de 24 de setembro de 2024 no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.
Mas o que muda para o contribuinte? Até o momento, quando a pessoa física lista um imóvel em Bens e Direitos na declaração do Imposto de Renda, é informado o valor de aquisição. Esse preço pago acaba ficando estático, repetindo-se a cada declaração e só é atualizado para o valor de mercado quando o bem é vendido ou doado.
As novas regras vão permitir que pessoas físicas atualizem o valor dos imóveis, pagando uma alíquota definitiva de 4% de Imposto de Renda sobre a diferença nos valores. Sem redução, as taxas variam de 15% a 22,5% no pagamento do ganho de capital.
Já para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, somam 34%.
O ganho de capital é a diferença entre o valor da compra do imóvel e o valor da venda. Por exemplo: se a pessoa comprou um imóvel por R$ 100 mil e anos depois vendeu por R$ 700 mil, o ganho de capital foi de R$ 600 mil. E, com isso, na venda do bem é incidido imposto sobre essa diferença, que nesse caso é de 15% (imóveis até R$ 5 milhões).
Segundo a Receita Federal, essa atualização é uma oportunidade para atualizar o valor de mercado dos bens imóveis, proporcionando maior transparência e eficiência na declaração de bens e evitando potenciais ajustes futuros em casos de alienação desses imóveis.
A medida abre uma janela de oportunidade para pagar menos imposto no futuro em uma eventual venda do imóvel, mas quando será que vale a pena? Para o advogado tributarista e empresarial Samir Nemer, a princípio é uma boa oportunidade, porque a pessoa física pode trocar um imposto de 15% a 22% por outro de 4%. Mas ele orienta que é preciso ficar atento a alguns pontos e levanta questionamentos para ajudar a decidir pela atualização para o valor de mercado atual:
"A decisão depende de uma avaliação mais ampla, pois, além do aspecto temporal, outras variáveis podem ser decisivas, como a existência de prejuízos fiscais, que podem atenuar o ônus tributário decorrente do ganho de capital", ressalta Nemer.
Já Salwa Nessrallah, advogada especialista em Direito Tributário, ressalta que essa opção permite um controle maior sobre o momento da tributação e reduz o impacto fiscal no futuro. "Com a atualização, o valor de aquisição do imóvel aumenta, o que diminui o ganho de capital a ser tributado quando o bem for vendido. Isso significa que o contribuinte pode pagar menos imposto na venda futura", afirma Nessrallah.
As novas regras também estabelecem ajuste do valor pago no IR sobre ganhos de capital considerando o prazo de venda do imóvel.
Caso o imóvel atualizado seja vendido antes do prazo de 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual começa em 0% para alienações ocorridas em até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses. "Se a pessoa faz o pagamento antecipado com o desconto e vender nos próximos três anos vai ter que pagar a diferença", lembra Nemer.
De acordo com a fórmula apresentada pela lei, para vendas entre 3 e 15 anos poderá ser aproveitada parte do imposto pago na atualização de 2024. Confira abaixo os percentuais de aproveitamento propostos:
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