Saiba quando vale a pena atualizar valor de imóvel para pagar taxa menor no IR

Contribuintes têm até 16 de dezembro de 2024 para pagar imposto sobre a diferença entre os custos de aquisição e o valor de mercado atual com alíquota reduzida

Uma nova norma permite que tanto pessoas físicas quanto empresas atualizem o valor de imóveis para o preço de mercado na lista de bens do Imposto de Renda. A medida é possível a partir de uma lei sancionada na semana passada pelo governo federal e regulamentada nesta terça-feira (24) pela Receita Federal. 

Os proprietários dos imóveis têm até 16 de dezembro de 2024 para optar pela atualização e pagar o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas.

Isso poderá ser feito, segundo informações da Receita Federal, ao apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível a partir de 24 de setembro de 2024 no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.

Mas o que muda para o contribuinte? Até o momento, quando a pessoa física lista um imóvel em Bens e Direitos na declaração do Imposto de Renda, é informado o valor de aquisição. Esse preço pago acaba ficando estático, repetindo-se a cada declaração e só é atualizado para o valor de mercado quando o bem é vendido ou doado.

As novas regras vão permitir que pessoas físicas atualizem o valor dos imóveis, pagando uma alíquota definitiva de 4% de Imposto de Renda sobre a diferença nos valores. Sem redução, as taxas variam de 15% a 22,5% no pagamento do ganho de capital.

Já para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, somam 34%.

Segundo a Receita Federal, essa atualização é uma oportunidade para atualizar o valor de mercado dos bens imóveis, proporcionando maior transparência e eficiência na declaração de bens e evitando potenciais ajustes futuros em casos de alienação desses imóveis.

A medida abre uma janela de oportunidade para pagar menos imposto no futuro em uma eventual venda do imóvel, mas quando será que vale a pena? Para o advogado tributarista e empresarial Samir Nemer, a princípio é uma boa oportunidade, porque a pessoa física pode trocar um imposto de 15% a 22% por outro de 4%. Mas ele orienta que é preciso ficar atento a alguns pontos e levanta questionamentos para ajudar a decidir pela atualização para o valor de mercado atual:

• Faz sentido antecipar o pagamento do imposto se não tem a pretensão de vender?
• A pessoa conta com recursos financeiros no momento para antecipar o pagamento do tributo ou deverá recorrer ao mercado financeiro?
• Qual foi a data de aquisição do imóvel? Se for uma compra recente, já pode estar com valor atualizado.

"A decisão depende de uma avaliação mais ampla, pois, além do aspecto temporal, outras variáveis podem ser decisivas, como a existência de prejuízos fiscais, que podem atenuar o ônus tributário decorrente do ganho de capital", ressalta Nemer.

Já Salwa Nessrallah, advogada especialista em Direito Tributário, ressalta que essa opção permite um controle maior sobre o momento da tributação e reduz o impacto fiscal no futuro. "Com a atualização, o valor de aquisição do imóvel aumenta, o que diminui o ganho de capital a ser tributado quando o bem for vendido. Isso significa que o contribuinte pode pagar menos imposto na venda futura", afirma Nessrallah.

Venda futura

As novas regras também estabelecem ajuste do valor pago no IR sobre ganhos de capital considerando o prazo de venda do imóvel.

Caso o imóvel atualizado seja vendido antes do prazo de 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual começa em 0% para alienações ocorridas em até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses. "Se a pessoa faz o pagamento antecipado com o desconto e vender nos próximos três anos vai ter que pagar a diferença", lembra Nemer.

De acordo com a fórmula apresentada pela lei, para vendas entre 3 e 15 anos poderá ser aproveitada parte do imposto pago na atualização de 2024. Confira abaixo os percentuais de aproveitamento propostos:

• 0% caso a alienação ocorra em até 36 meses da atualização;
• 8% caso a alienação ocorra após 36 meses e até 48 meses da atualização;
• 16% caso a alienação ocorra após 48 meses e até 60 meses da atualização;
• 24% caso a alienação ocorra após 60 meses e até 72 meses da atualização;
• 32% caso a alienação ocorra após 72 meses e até 84 meses da atualização;
• 40% caso a alienação ocorra após 84 meses e até 96 meses da atualização;
• 48% caso a alienação ocorra após 96 meses e até 108 meses da atualização;
• 56% caso a alienação ocorra após 108 meses e até 120 meses da atualização;
• 62% caso a alienação ocorra após 120 meses e até 132 meses da atualização;
• 70% caso a alienação ocorra após 132 meses e até 144 meses da atualização;
• 78% caso a alienação ocorra após 144 meses e até 156 meses da atualização;
• 86% caso a alienação ocorra após 156 meses e até 168 meses da atualização;
• 94% caso a alienação ocorra após 168 meses e até 180 meses da atualização;
• 100% caso a alienação ocorra após 180 meses da atualização.

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