Direito imobiliário: quais os direitos e deveres de quem aluga?

Na hora de alugar um imóvel é preciso ficar atento aos direitos e deveres descritos no contrato e, se possível, procurar uma ajuda profissional para evitar dor de cabeça

Apesar de muitos brasileiros torcerem o nariz para os contratos imobiliários, é preciso ficar muito atento ao assinar qualquer acordo a fim de evitar futuras dores de cabeça. O perigo é firmar negócios que não estejam conforme o que prevê a legislação. Ou seja, conhecer os direitos imobiliários referentes a esse tipo de situação é fundamental.

Quem não entende do assunto, pode procurar ajuda. Aliás, de acordo com o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região do Espírito Santo (Creci-ES), Aurélio Capua Dallapicula, procurar por um profissional que auxilie no firmamento de acordos imobiliários é um dos primeiros e mais importantes passos.

“Em toda locação imobiliária é de extrema importância a participação do corretor de imóveis para pontuar as condições estabelecidas entre locadores e locatários dentro da legislação vigente. Assim como para esclarecer as dúvidas referentes à transação, antes de seu fechamento para que o negócio seja transparente e seguro para todos”, explica.

Segundo Dallapicula, ao contrário do que a maioria pensa, encerrar um contrato de locação pode ser a etapa mais complicada, por isso a recomendação de um profissional. Além disso, destaca que é muito importante ficar de olho nas condições do imóvel e ter em mente de que os contratos precisam estar de acordo com a Lei 8254/1991 e o Código Civil.

Entretanto, isso não impede que o uso e as aluguel práticas referentes ao imóvel sejam negociados entre o locador e o locatário. O importante é que exista um equilíbrio entre ambas as partes e que sejam evitados excessos e cláusulas abusivas.

Sendo assim, tenha certeza de quem é o real proprietário. Quanto ao imóvel, conheça a extensão, a área, a localização e as limitações, os acessórios, a mobília, as instalações, o número de vagas de garagens, o acabamento e o estado de conservação.

“Também não deixe de combinar o valor do aluguel, o critério e a periodicidade de reajuste. O prazo de duração, a possibilidade ou não de sublocação, o direito de preferência para aquisição do imóvel locado, a possibilidade de realizar benfeitorias, os direitos e deveres das partes e as garantias de cumprimento do contrato”, recomenda o advogado e especialista na área Josmar de Souza Pagotto.

Mas apesar de todos os direitos, ambas as partes possuem uma série de deveres que também devem ser cumpridos.

QUAIS OS DEVERES DO PROPRIETÁRIO QUE ALUGA?

O advogado Josmar de Souza Pagotto explica que é dever do locador: 

• responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
• fornecer, na entrega, a descrição minuciosa do estado do imóvel incluindo os defeitos existentes; 
• fornecer ao locatário recibo discriminado dos pagamentos do aluguel; 
• pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações; 
• pagar os impostos e taxas, como o IPTU, e o prêmio de seguro complementar contra fogo, além das despesas de condomínio que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como obras de reformas ou acréscimos da estrutura do imóvel; pintura das fachadas, e esquadrias externas; 
• obras para habitabilidade do edifício; 
• despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e constituição de fundo de reserva;
• dentre outros deveres.

QUAIS OS DEVERES DE QUEM ESTÁ ALUGANDO?

Já para quem vai alugar um imóvel, os deveres, de acordo com o advogado Josmar de Souza Pagotto são: 

• pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação; 
• fazer uso do imóvel e tratá-lo com cuidado, conforme convencionado; 
• devolver o imóvel ao final da locação no mesmo estado em que o recebeu; 
• comunicar ao locador o surgimento de qualquer dano ou defeito; 
• reparar os danos provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
• não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; 
• entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública;
• pagar as despesas de telefone e de consumo de luz e gás, água e esgoto; 
• dentre outros deveres.

O DONO DO IMÓVEL PODE FAZER PROIBIÇÕES?

Todos esses deveres, geralmente, já estão previstos dentro do contrato de locação, explica o diretor comercial da imobiliária Chiabai Imóveis, Fábio Chiabai. Da mesma forma, as restrições feitas pelo locador precisam ter sido combinadas antes.

Ou seja, é sim possível que existam proibições quanto ao uso do imóvel, presença de animais, realização de festas, sublocação, dentre outras limitações, desde que sejam previamente combinadas.

“Quando é fechado um contrato de locação ou de compra e venda, basicamente os direitos e deveres de ambos os lados devem estar descritos no documento. O importante é ter atenção. Nunca assine nada sem a presença de um bom advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança”, ressalta Fábio Chiabai.

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