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O índice médio de reajuste do aluguel residencial em 2023 teve variação de 16,16% em 2023, segundo levantamento realizado pelo FipeZap. Apesar da alta, em comparação a 2022, a valorização de preços foi ligeiramente inferior, já que nesse ano, chegou a 16,55%. Com relação a novembro, o aumento foi de 1%, o que representa uma nova aceleração em relação às variações observadas em outubro (+0,70%) e novembro (+0,85%).
O levantamento é realizado pelo acompanhamento do preço médio de locação de apartamentos prontos em 25 cidades brasileiras, com base em anúncios veiculados na Internet. No entanto, segundo o diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Charles Bitencourt, a variação fica próxima ao que tem sido observado no Espírito Santo.
Para ele, um dos motivos principais que tem causado esse aumento do índice tem sido a oferta e a procura. “Estamos em um momento de demanda muito alta e oferta baixa de imóveis. Regiões como Praia do Canto, Praia da Costa e Itapuã são áreas que têm tido alta valorização dos imóveis, o que influencia também no reajuste do aluguel”, acrescenta.
Segundo Charles, a tendência é que o índice continue valorizando, ainda este ano, uma vez que muitos proprietários deixaram de reajustar por conta do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), um dos principais indicadores de reajuste do aluguel - que teve variação negativa no ano passado.
“Com isso, muitos proprietários decidiram manter o valor do aluguel e este ano, a expectativa é de que busquem equilibrar essa defasagem nas renovações de contrato”, complementa.
A alta demanda e a baixa disponibilidade de imóveis é também apontada como uma das causas dessa alta por Marcel Lima, membro do comitê de Finanças do Ibef-ES. “O preço dos aluguéis é fortemente influenciado pelo indexador de reajuste (geralmente o IGP-M) e pela relação entre a oferta e a demanda por imóveis disponíveis para novos locatários. Já que em 2023 tivemos uma forte alta no preço dos aluguéis (inclusive bem acima do IGP-M), possivelmente enfrentamos uma baixa disponibilidade de residências para locação frente a uma alta demanda”, diz.
Segundo ele, esse cenário é esperado em momentos de juros altos (como ocorreu em 2022 e 2023), que dificultam o acesso ao financiamento imobiliário e, consequentemente, à compra de novos imóveis. “Sem condições para financiar, muitos recorrem aos aluguéis, o que contribui para a elevação da demanda e do preço”.
No entanto, com a redução da taxa básica de juros, a Selic, que se iniciou na metade no ano passado, com a perspectiva de chegar a 9% até o final deste ano, a pressão sobre o reajuste do aluguel deve diminuir. “Isso favorece os financiamentos imobiliários e a redução do preço dos aluguéis”, explica.
Com base nos dados de dezembro de 2023 do Índice FipeZap, o retorno médio do aluguel residencial foi avaliado em 5,69% ao ano, ligeiramente inferior à rentabilidade média projetada para aplicações financeiras nos próximos 12 meses.
A rentabilidade projetada do aluguel residencial foi relativamente maior entre imóveis com apenas um dormitório (6,30% a.a.), contrastando com o menor percentual de retorno entre unidades com quatro ou mais dormitórios (4,44% a.a.)
Para Ricardo Gava, diretor do Sindicato das Empresas de Administração, Comercialização e Atividades Imobiliárias (Secovi-ES) e executivo da Gava Crédito imobiliário, mesmo em períodos de crise, imóveis tendem a sofrer menos ou ficar desocupados por muito tempo, uma vez que a necessidade de moradia é constante.
“Outro aspecto relevante é a relação entre o crescimento de 16% nos preços de aluguéis e as taxas de juros para aquisição de imóveis, atualmente a partir de pouco menos de 9% em média. Esse cenário torna atraente a aquisição de propriedades por meio de financiamento para aluguel”, explica.
Ou seja, dependendo do valor financiado, o próprio inquilino pode cobrir as parcelas mensais para o proprietário, gerando excedentes em juros. “Essa abordagem não apenas combate a inflação de forma eficaz, mas também contribui para a contínua valorização do patrimônio imobiliário”, explica.
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